Todo mês, na última sexta-feira, vou comprar mais um pedaço desta carteira. Não para acertar o mercado. Para ensinar o tempo a trabalhar por ela.
Meu pai nunca me ensinou sobre FII. Ele nem sabia o que era. O que ele fez foi comprar imóvel quando dava (quando digo imóvel pode parecer sofisticado, mas não é, são casas simples para aluguel) guardar quando não dava e trabalhar como funcionário público sem nunca se sentir rico e sem nunca se sentir completamente preso. Eu cresci vendo isso sem entender direito. Só entendi quando ele não estava mais aqui para explicar.
Então coloquei R$ 705,00 em uma carteira para a Sarah, minha filha de 10 anos. Não porque descobri algum segredo escondido no mercado financeiro. Comecei porque tenho medo do que acontece quando a gente deixa o futuro dos filhos depender apenas da sorte, do salário, do INSS ou daquele velho “depois eu vejo” que nunca chega.
No primeiro texto dessa série eu contei o motivo. Agora chegou a hora de abrir a carteira. Sem promessa, nem carteira perfeita, e sem pose de quem encontrou o mapa do tesouro embaixo da almofada do sofá.
É uma carteira real. Com dinheiro real. Pensada para acompanhar minha filha até os 18 anos.
As regras do jogo
A regra é simples. Todo mês, na última sexta-feira, R$ 100,00 entram na carteira da Sarah. Todos os dividendos voltam como compra. No 13º aporte, o valor começa a ser corrigido pela inflação, porque fingir que o tempo não corrói poder de compra é deixar a inflação comer quieta no canto da mesa.
A carteira nasceu com 7 fundos. Seis começaram com peso de 15% cada. O RBVA11 começou com 10%, intencional. A tolerância é de 5 pontos para cima ou para baixo antes de qualquer preocupação com rebalanceamento. Na prática, primeiro corrijo com aportes, e não com vendas. Mais construção e menos mudanças desnecessárias.
A foto da largada
A carteira inicial ficou assim:
73 cotas. R$ 705,00 iniciais em conta. Sete endereços num portfólio que a Sarah vai levar anos para entender e talvez décadas para agradecer, lembrando que a imagem foi retirada direto da corretora, no caso usei a RICO.
Estou postando o texto 04/07/2026 por isso já teve fundos que anunciaram rendimentos, lembrando que esses ficaram em conta até o dia das outras compras que mostrarei a vocês.
Uma cidade que não aparece no mapa
Quando tento explicar essa carteira para alguém fora do mercado, uso uma imagem. Imagine uma cidade pequena que você não consegue ver, mas que existe e trabalha. Tem shopping, tem galpão, tem loja de rua, tem imóvel corporativo, tem financiamento imobiliário. Cada pedaço tem uma função. E cada pedaço da carteira da Sarah representa exatamente isso.
Meu pai comprava endereço com escritura e chave. Eu compro endereços sem portaria, um pedacinho de shopping, um pedacinho de galpão, um pedacinho de loja de rua. A cidade que ele construiu tijolo a tijolo, eu estou construindo cota a cota. O instrumento mudou. A tentativa é a mesma.
Os imóveis físicos: ALZR11, CPSH11, GGRC11 e RBVA11
Quatro fundos, quatro endereços diferentes nessa cidade.
O ALZR11 é o imóvel corporativo. Contratos longos, empresas usando o espaço para trabalhar, multa relevante para quem quiser sair antes da hora. O fundo se apresenta como um FII de propriedades para renda com foco em contratos atípicos, em português normal, imóvel que empresa usa para operar, não para especular. Não tem glamour, e não precisa ter. É o síndico do prédio que não aparece na foto mas mantém tudo funcionando. Entra na carteira por previsibilidade. O que acompanho: locatários, vencimento de contratos, vacância, novas aquisições. O que pode dar errado: concentração, saída de inquilino, renegociação ruim, gestão comprando ativo caro.
O CPSH11 é o shopping. E shopping é o fundo mais fácil de mostrar para uma criança: “filha, você tem um pedacinho dos lugares onde as pessoas compram, comem e passeiam.” A Capitânia gere, o BTG administra, taxa de administração e gestão somada em 0,92% ao ano, performance de 10% sobre o que exceder IPCA+6%. O que acompanho: ocupação, NOI, vendas dos lojistas, qualidade dos empreendimentos. Shopping bom pode ser uma máquina de renda. Shopping ruim vira elefante com escada rolante. Aqui, a palavra mais importante é qualidade.
O GGRC11 é o galpão. Logística, indústria, chão de fábrica. Muito do que chega na sua porta passou por um galpão antes. O fundo foca em locação atípica, built to suit, retrofit, sale & leaseback (contrução sob medida, modernização, vende e aluga de volta termos bonitos no inglês e no nosso português fica meio esquisito eu sei). Entra na carteira como engrenagem, não como vitrine, não é para brilhar, é para funcionar. O que acompanho: vacância, qualidade dos locatários, alavancagem, novos contratos. Quem acha que fundo logístico é automático nunca olhou cap rate e endividamento com calma.
O RBVA11 é a loja de rua. Rio Bravo gerindo desde novembro de 2012, portfólio diversificado de imóveis voltados para varejo, taxa de administração e gestão de 0,651% ao ano sobre valor de mercado. Entra menor, 10%, e isso foi intencional. Varejo físico tem mais variáveis: loja fecha, bairro muda, banco reduz agência, consumo aperta. A loja de rua tem lugar na cidade, mas não senta na cabeceira. O que acompanho: vacância, reciclagem de portfólio, contratos e relevância das localizações.
Os motores de crédito: BTCI11 e KNSC11
Esses dois fundos não compram imóvel físico. Eles financiam o mercado imobiliário. CRI, LCI, LH, instrumentos de dívida que pagam juros, e parte desses juros vira rendimento do cotista. Eu gosto de chamar de “boletos imobiliários”, existe uma dívida imobiliária por trás, essa dívida paga, e uma parte chega na conta do cotista.
Por que dois e não um? Porque crédito imobiliário não é commodity. Cada gestor escolhe devedores, garantias, indexadores e prazos diferentes. O BTCI11 tem o BTG por trás. O KNSC11 tem a Kinea, com carteira que ao fim de maio mostrava 63,9% em CRI IPCA e 37,3% em CRI CDI, segundo a própria gestora.
O que acompanho nos dois: qualidade dos CRIs, inadimplência, garantias, concentração e se o rendimento distribuído vem de resultado real ou de reservas. Fundo de crédito bom consegue explicar de onde vem cada centavo do rendimento. O que não consegue explicar merece atenção redobrada.
Uma coisa importante para quem está começando é que fundo de papel não tem FGC. Não é CDB de bancão. O risco é diferente, mas existe.
A peça flexível: MCRE11
O MCRE11 é o mais difícil de resumir numa frase, e isso já diz o suficiente sobre o nível de atenção que ele exige. Multiestratégia: crédito, estruturados, imóveis, FIIs e caixa na mesma carteira. Mauá Capital Real Estate na gestão, taxa de 1,10% ao ano sobre PL, performance de 20% sobre o que exceder IPCA+6%. Em abril de 2026, 93 mil cotistas e patrimônio líquido de R$1,135 bilhão.
Entra na carteira como válvula de pressão. A gestão tem mais caminhos, pode girar entre estratégias, pode capturar oportunidades que fundos mais fechados não alcançam. Isso pode ser vantagem real. Pode ser também complexidade sem retorno claro.
O que acompanho aqui vai além do rendimento mensal, composição da carteira, uso de reservas, qualidade dos CRIs, explicações da gestão sobre os ativos estruturados. Liberdade no mercado financeiro é faca com cabo escorregadio, ajuda muito, mas exige quem segure com cuidado.
A lógica da carteira
Três blocos. Quatro imóveis físicos. Dois motores de crédito. Uma peça flexível.
O objetivo não é que todos brilhem ao mesmo tempo, pois isso dificilmente acontece. Inflação muda e fundo de papel sente. Consumo aperta e shopping também sente. Ciclo industrial enfraquece e galpão provavelmente vai sentir. Crédito deteriora e os dois fundos de papel sentem juntos.
Diversificar não elimina risco. Evita que um único problema vire dono da carteira inteira. Como esse projeto é para oito anos (ou mais), eu prefiro uma carteira que atravesse fases diferentes sem depender de uma única história funcionando bem ao mesmo tempo.
O que pode dar errado (de verdade)
Antes que tudo pareça bonito demais, essa carteira pode passar meses andando de lado. Algum fundo pode cortar rendimento. Uma gestão pode errar. Um CRI pode dar problema. Um shopping pode sofrer com consumo fraco. Um galpão pode ficar vago. Uma loja de rua pode perder relevância.
Eu não montei essa carteira porque acho que nada disso vai acontecer. Montei porque acredito que, com diversificação, aportes mensais, reinvestimento, paciência e acompanhamento, dá para atravessar melhor os problemas do caminho. E se alguma tese deixar de fazer sentido, a carteira precisa ter regra e bom senso para mudar sem virar carnaval de compra e venda.
Fundos imobiliários são renda variável. Cota cai, rendimento muda, gestão erra, emissão dilui, vacância aparece. Não contam com proteção do FGC.
Use esse texto como estudo, não como receita. Receita pronta na internet geralmente vem com letra miúda e gosto de cilada.
O que vou acompanhar daqui para frente
Todo mês, depois da última sexta-feira, quero olhar algumas coisas.
Quero mostrar processo, não apenas print bonito. O mês bom, o mês ruim, o rendimento pequeno, a dúvida, o fundo que decepciona, o relatório que acende alerta e a compra feita mesmo quando não tem emoção nenhuma.
Investimento real tem muito mais mês sem graça do que mês cinematográfico. Está tudo bem. O patrimônio costuma gostar do tédio. Quem gosta de emoção é cassino.
O motivo verdadeiro
No fim, esse projeto não é sobre ALZR11, CPSH11, BTCI11, KNSC11, MCRE11, GGRC11 ou RBVA11. Essas siglas são ferramentas. O projeto é sobre uma menina de 10 anos que talvez só entenda muito mais tarde que, enquanto ela estudava, brincava e crescia, existia uma pequena carteira trabalhando no canto.
Meu pai comprava imóvel do jeito que dava, tijolo, escritura, chave, endereço. Eu compro cotas do jeito que consigo, shopping, galpão, loja de rua, financiamento imobiliário, contrato longo, crédito estruturado. Os instrumentos mudaram. A tentativa é a mesma de transformar trabalho em alguma coisa que fique.
Uma parte do que a gente ganha vira boleto pago, mercado, escola, gasolina e vida acontecendo. Outra parte, se a gente conseguir proteger, pode virar renda, escolha e um pouco mais de liberdade lá na frente.
Começou com R$ 705,00. Sete fundos. Setenta e três cotas. R$ 100,00 por mês, dividendos reinvestidos, inflação corrigindo o aporte. Eu não sei qual será o resultado quando Sarah tiver 18 anos. Ninguém sabe. Mas sei que a minha parte para mudança está sendo feita.
Na última sexta-feira de cada mês, a carteira vai comprar mais um pedaço do futuro dela. Pequeno, talvez. Mas real. E dinheiro real, trabalhando em silêncio por muitos anos, costuma ensinar mais do que qualquer frase bonita de internet.
Próximo capítulo
No próximo texto, o diário de bordo começa. Aportes, dividendos, novas compras, desvio da alocação e o que cada fundo fez no período. Não é corrida, é construção.
E diário de bordo bom não serve só para mostrar onde a gente chegou. Serve para lembrar por que a gente começou.
Se esse texto fez sentido para você, compartilhe com outro pai, mãe ou adulto que vive dizendo que “mês que vem começa”. Às vezes o futuro de uma criança não começa com uma grande decisão. Começa com uma pequena compra na última sexta-feira do mês.
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A carteira é da Sarah. A lição pode ser de qualquer adulto que ainda espera o momento perfeito chegar.