1. O fundo já tinha história antes da primeira cota da Maya

O CPTS11 começou em 5 de agosto de 2014. Quando fiz a primeira compra, ele já estava perto de completar doze anos de bolsa. Nesse caminho passou por recessão, impeachment, juros baixos, pandemia, inflação alta, juros altos e aquelas fases em que parece que o mercado resolveu odiar tudo ao mesmo tempo.

Relatório bonito qualquer fundo novo consegue fazer. Histórico exige TEMPO.

Tamanho não garante qualidade. Fundo grande também faz cagada. Mas ajuda na liquidez a facilidade para comprar ou vender – e mostra uma estrutura acostumada a lidar com muito dinheiro e muita gente.

2. O que havia dentro dos R$ 98,80

O CPTS11 é classificado como fundo de papel híbrido com gestão ativa. Parece um nome feito para afastar gente normal, mas não é tão complicado.

Papel significa que parte do dinheiro está em dívidas do mercado imobiliário, principalmente CRIs. Um CRI é um título que registra uma dívida, basicamente alguém recebe dinheiro para financiar imóveis, lojas, shoppings ou galpões e devolve com juros.

Híbrido significa que ele também compra outros fundos. Gestão ativa quer dizer que a equipe pode trocar posições conforme enxerga oportunidades ou riscos.

Na fotografia de 30 de junho de 2026, a carteira estava dividida assim:

Usando essa composição apenas como aproximação didática ela é de 30 de junho, quinze dias depois da compra, os R$ 98,80 representavam mais ou menos isto. Como os percentuais do relatório foram arredondados e somam 100,1%, ajustei um pouquinho a conta para ela fechar em R$ 98,80:

Nos FIIs havia shoppings, logística, renda urbana, escritórios e outras categorias. Os CRIs estavam ligados principalmente a shoppings, renda urbana e lajes. A cota não depende de um único prédio, devedor ou setor.

3. A tabela de sensibilidade sem economês

Essa talvez seja a parte mais chata do relatório, mas é também uma das mais úteis.

A tabela de sensibilidade tenta responder: quando eu pago determinado preço pela cota, qual taxa estou comprando por trás dela?

Pense numa casa que recebe R$ 1.000 de aluguel. Quem paga R$ 100.000 mil por ela compra uma taxa maior do que quem paga R$ 150.000 mil pelo mesmo aluguel. O imóvel não mudou, e sim o preço que mudou.

No CPTS11 acontece algo parecido, pois um preço menor tende a elevar a taxa implícita; preço maior tende a reduzi-la. Mas preço baixo também pode sinalizar risco. Barato não é sinônimo de bom.

A tabela ainda considera a duration, que é uma medida do tempo e da sensibilidade dos títulos aos juros. Para uma criança: quanto mais tempo falta para receber o dinheiro de volta, mais coisas podem mudar no caminho.

A minha compra foi a R$ 7,60. A linha mais próxima no relatório é R$ 7,59. Na fotografia de 30 de junho, essa faixa apontava uma taxa implícita líquida de IPCA + 11,54% ao ano considerando todos os ativos e de IPCA + 11,50% olhando apenas para os CRIs.

No fechamento de 30 de junho, duas semanas depois da compra, a cota patrimonial era de R$ 8,65 e a cota de mercado fechou em R$ 7,51, um desconto de cerca de 13,2%. A região em que comprei estava abaixo do patrimônio divulgado depois. Isso é interessante, mas não é dinheiro grátis. O patrimônio também pode cair.

4. Dividendos desde 2014: o filme inteiro, não uma foto

O histórico oficial começa em setembro de 2014. Em setembro de 2023 houve um desdobramento: cada cota antiga foi transformada em dez cotas na base de R$ 10,00. Para comparar os anos sem fazer uma salada de números, ajustei os pagamentos anteriores dividindo-os por dez.

Também retirei uma repetição exata de fevereiro de 2025 que aparece duas vezes no PDF oficial. Em setembro de 2015 existem duas distribuições com datas diferentes; essas duas foram mantidas.

A tabela não mostra uma escada perfeita. Houve anos fortes, fracos e pagamentos extraordinários. O que ela mostra é continuidade, pois desde 2014 o fundo distribui resultados em cenários muito diferentes. Para mim, isso vale mais do que pegar três meses e desenhar uma seta para cima.

5. O dividendo é importante, mas não é tudo.

Em junho de 2026, o fundo teve resultado de R$ 0,101 por cota e distribuiu R$ 0,090. Nos seis primeiros meses de 2026, produziu R$ 0,548 e distribuiu R$ 0,540.

Portanto, naquele período o dividendo estava coberto pelo resultado. A sobra, porém, era pequena. Isso significa que não existia uma almofada enorme para esconder qualquer problema futuro.

A própria gestão projetava uma faixa entre R$ 0,08 e R$ 0,10 por cota para os meses seguintes, com cenário central de R$ 0,09. Projeção. Não garantia.

O resultado também vem de juros dos CRIs, dividendos dos FIIs, correção monetária, vendas e carrego. Algumas fontes são recorrentes, outras dependem de negociação. Olhar só o depósito e ignorar a origem é analisar pela metade.

A leitura completa é menos bonita do que escolher apenas a melhor comparação, mas é mais honesta, pois a cota de mercado ficou acima do IFIX e do CDI bruto, porém ligeiramente abaixo do IMA-B. Já a cota patrimonial ficou acima dessas referências. É passado, não promessa, o valor está em mostrar como o fundo se comportou por quase doze anos, inclusive quando a linha caiu.

6. O que pode contrariar minha visão

Tenho dinheiro da minha filha aqui, então gostar do fundo não me dá o direito de esconder o que pode dar errado.

Também preciso vigiar a cobertura dos dividendos, a inadimplência, as taxas e as decisões da gestão. Em junho, o crédito estava 100% adimplente e a gestão o classificava como high grade, ou seja, crédito considerado de melhor qualidade. Ótimo. Mas “paga hoje” não significa “pagará para sempre”. A tese começa no botão de compra.

Enfim…

O CPTS11 entrou na carteira da Maya porque reúne coisas que eu valorizo: histórico desde 2014, tamanho, liquidez, diversificação e uma gestão que já atravessou ciclos diferentes.

As 13 cotas a R$ 7,60 não foram uma aposta no fundo do poço. Foram o começo de uma posição estrutural. Não preciso do melhor fundo do mês, preciso que cumpra sua função, produza renda e sobreviva bem ao TEMPO.

Enquanto o crédito continuar saudável, os dividendos tiverem resultado por trás, a alavancagem permanecer controlada e a gestão mostrar serviço, a posição segue. Se os fatos mudarem, eu mudo junto. Apego ao ticker não paga conta.

Quando a Maya tiver idade para entender esta tese, talvez aqueles R$ 98,80 pareçam ridículos, e eu espero que pareçam mesmo, pois significará que o projeto cresceu.

Mas ela também poderá ver onde tudo começou com apenas treze cotas, um fundo com doze anos de história e um pai tentando tomar decisões simples com o dinheiro que tinha.