Quando comprei as primeiras cotas do CPSH11 para a Sarah eu não estava procurando o fundo de shopping com o gráfico mais bonito do mês. Eu estava escolhendo uma peça para uma carteira que, se tudo correr como planejado, vai continuar recebendo aportes e reinvestindo dividendos por muitos anos.

E por isso o primeiro problema da tese era óbvio: o fundo é muito novo.

Ele começou em fevereiro de 2023. Para um projeto longo como esse, três anos de histórico não provam resiliência. Eu não consigo olhar para esse período curto e dizer que o CPSH já atravessou tudo, pois ainda não atravessou.

Mas existe uma diferença importante entre o tempo de existência do fundo e a experiência da estrutura que existe por trás dele.

Foi essa combinação que me fez aceitar colocar 15% da carteira da Sarah aqui.

Primeiro eu quis saber quem estaria tomando decisões com o dinheiro dela

Em um fundo de gestão ativa isso importa muito mais do que parece. O CPSH11 não nasceu para comprar meia dúzia de shoppings e ficar vinte anos olhando para eles. O regulamento permite comprar, vender, aumentar participação, reduzir exposição e reciclar patrimônio.

Então eu preciso confiar menos numa fotografia do portfólio e mais na capacidade da gestão de continuar tomando decisões razoáveis.

Para não misturar métricas, eu revisei esse ponto usando uma única base: a planilha da ANBIMA de junho de 2026. Nela, a Capitânia aparece com R$ 12,49 bilhões em FIIs e R$ 21,52 bilhões no total da casa. Ou seja, o número de FIIs é um pedaço do total, não um valor concorrente com ele.

Quando ordenamos apenas o patrimônio em FIIs, a Capitânia aparece na 6ª posição naquele recorte de junho. Em português simples: estamos falando de uma das seis maiores gestoras de FIIs do Brasil por patrimônio sob gestão naquela fotografia da ANBIMA.

Isso não prova que a gestão vai acertar o próximo shopping. Tamanho nunca foi sinônimo automático de competência.

O que esse número muda para mim é outra coisa: eu não estou colocando 15% da carteira da Sarah nas mãos de uma equipe improvisada que apareceu junto com o fundo em 2023. Existe uma estrutura anterior ao CPSH11, com escala, histórico e capacidade de tocar uma carteira grande de FIIs.

Depois eu quis enxergar o que exatamente uma cota compra

Essa é uma forma de tirar o fundo do abstrato. Em vez de olhar só para o ticker, eu prefiro imaginar uma nota de R$ 100 sendo espalhada entre os shoppings.

Para fazer isso usei o NOI que é o resultado operacional do shopping, grosso modo, o que o imóvel gera depois de pagar as contas da própria operação. O quadro abaixo transforma essa composição numa nota de R$ 100,00. É bem mais fácil de enxergar assim.

Traduzindo em português bem simples: a maior parte do dinheiro ainda está concentrada em poucos ativos, especialmente Midway Mall, Parque Shopping Dom Pedro e Iguatemi Alphaville. Isso não me incomoda sozinho. O que eu quero é saber se esses ativos são bons o bastante para justificar essa concentração.

E aqui entra o que vi no relatório: ocupação média alta, vendas por metro quadrado crescendo e NOI também avançando. Eu aceito concentração quando ela está apontada para ativos que parecem maduros e produtivos.

O gráfico de rentabilidade foi uma das coisas que mais chamou minha atenção

Três anos ainda são pouco. Eu vou repetir isso porque é importante não transformar um começo bom numa garantia.

Mas começo bom também não precisa ser ignorado.

No gráfico da própria gestora, de fevereiro de 2023 até maio de 2026, a cota de mercado do CPSH11 acumulava 58,6%. No mesmo intervalo, o CDI acumulava 47,6% e o IFIX 38,3%.

Você também vai ver no gráfico a expressão cota patrimonial. É simplesmente o patrimônio líquido do fundo dividido pela quantidade de cotas. Não é o preço que aparece na Bolsa. No gráfico, a gestora ajusta essa cota patrimonial pelos rendimentos já distribuídos para permitir uma comparação mais justa da evolução do patrimônio.

Para mim existe um detalhe especialmente interessante aqui: esse desempenho aconteceu enquanto o CDI estava alto.

Ou seja, o fundo não precisou de uma grande queda dos juros para construir retorno. A cota oscilou bastante no caminho, mas o resultado acumulado terminou acima tanto do IFIX quanto do CDI naquela data-base.

Eu não comprei porque “bateu o CDI”. Comprei porque, num teste inicial difícil, ele mostrou que conseguia gerar renda e criar retorno mesmo competindo com uma renda fixa muito forte.

Mas a Sarah não vai viver de gráfico. Ela vai receber dividendos

É aqui que a tese fica mais parecida com o motivo real de eu montar essas carteiras.

Eu quero que o dinheiro comece pequeno, receba renda, reinvista essa renda e vá comprando novas cotas enquanto ela cresce.

Então reconstruí o histórico de dividendos do CPSH11 desde o começo usando os dados da própria Capitânia. Antes de março de 2024 a cota estava numa base dez vezes maior, para não parecer que o fundo pagava R$ 1 quando hoje paga R$ 0,11, normalizei os valores antigos para a base atual.

O desenho é bem simples de enxergar.

Depois da fase inicial, o fundo passou grande parte de 2024 e 2025 pagando algo em torno de R$ 0,095 a R$ 0,10 por cota. No fim de 2025 houve pagamentos de R$ 0,12 e R$ 0,15, e desde dezembro de 2025 a distribuição de referência voltou e permaneceu em R$ 0,11 por cota até junho de 2026.

E quanto isso representa de verdade? Na cotação consultada em 7 de agosto de 2026, perto de R$ 9,72, um rendimento de R$ 0,11 equivale a aproximadamente 1,13% no mês. Se esse mesmo valor fosse mantido durante doze meses, daria algo próximo de 13,6% ao ano, numa conta simples e sem reinvestir os rendimentos. O dividend yield dos últimos 12 meses naquele momento estava em torno de 13,76%.

Agora vem a parte que eu considero mais importante do que o próprio dividendo.

Em maio, o resultado do mês foi de R$ 0,095 por cota, enquanto a distribuição ficou em R$ 0,11. O pagamento foi possível porque havia resultado acumulado e porque a estratégia ativa também produziu ganhos de capital.

Eu não vejo isso como um defeito automático. O objetivo declarado do fundo inclui ganhar dinheiro comprando e vendendo participações. Se uma gestão compra bem e vende melhor, esse lucro pertence ao cotista tanto quanto o aluguel.

Só não quero contar para mim mesmo que R$ 0,11 inteiro é aluguel recorrente quando não é.

Então por que ele merece 15% da carteira da Sarah?

Não porque tenha três anos de histórico.

Não porque esteja pagando R$ 0,11 agora.

E muito menos porque o gráfico terminou acima do CDI.

Eu coloquei o CPSH11 como uma posição estrutural de 15% porque queria que uma parte relevante da carteira da Sarah estivesse ligada ao consumo real das pessoas, a imóveis físicos e a uma gestão que tenha liberdade para trocar os ativos quando encontrar coisa melhor.

Quando eu junto os pontos, é isso que vejo:

uma gestora com escala real em FIIs; um fundo jovem, mas já relevante; shoppings maduros; ocupação alta; vendas e NOI crescendo; renda mensal relativamente estável; e um histórico inicial de retorno que foi competitivo até contra um CDI alto.

Isso é suficiente para eu começar.

Não é suficiente para eu parar de acompanhar.

O que pode me fazer diminuir ou sair dessa posição