A ideia era boa pra caramba…

O QAGR11 nasceu com uma proposta bem interessante, ser um fundo imobiliário de tijolo ligado à infraestrutura do agronegócio. Se você está começando agora e “fundo de tijolo” parece algum nome complicado que inventaram para deixar investimentos mais difíceis do que precisam ser, não é. Basicamente estamos falando de um fundo que possui imóveis de verdade, só que ao invés de você comprar sozinho uma casa e colocar para alugar, o fundo reúne dinheiro de milhares de cotistas, compra imóveis muito maiores e nós ficamos com pequenas partes daquele patrimônio através das cotas.

No caso do QAGR11, a ideia era comprar ou desenvolver silos, centros de recebimento, armazenagem, unidades industriais e estruturas logísticas ligadas ao agronegócio. Ou seja, não era um fundo para comprar fazenda e ficar plantando soja, como alguém completamente novo talvez pudesse imaginar ao ler “fundo do agro”. Eram imóveis utilizados pelas empresas daquela cadeia e essas empresas, os famosos inquilinos ou locatários, pagariam aluguel ao fundo. Uma parte desse dinheiro, descontadas as despesas e seguindo as regras do fundo, chegaria até nós cotistas na forma de rendimentos.

E aí começa a parte gostosa da história, porque olha como era fácil gostar daquilo sendo um sujeito que tinha começado a investir em fundos imobiliários fazia poucos meses:

Pronto. Bonito pra cacete.

Eu olho isso hoje e continuo entendendo perfeitamente por que comprei. O problema não era exatamente a ideia, porque até hoje acho que a lógica por trás dela fazia sentido. O problema era eu ter experiência suficiente para perceber que entre uma apresentação dizendo “é isso que pretendemos construir” e um fundo com cinco, dez ou quinze anos mostrando o que realmente conseguiu fazer existe uma diferença enorme, e naquela época eu simplesmente não colocava esse peso na conta.

Eu tinha começado a investir em FIIs em março de 2019 e alguns meses depois já estava participando do IPO de um fundo novo. Para quem nunca viu essa palavra, IPO nesse caso é basicamente o nascimento do fundo na Bolsa, quando ele capta dinheiro dos investidores para colocar em prática a estratégia apresentada. Portanto eu não tinha um longo histórico de relatórios para olhar, não tinha anos de dividendos para comparar, não sabia como aquela gestão reagiria quando alguma coisa saísse do planejado porque os problemas ainda nem tinham acontecido e também não conseguia olhar cinco anos para trás para descobrir se aquilo que os gestores prometiam acabava realmente sendo entregue.

Hoje parece uma coisa quase óbvia. Na época não era. E talvez esse seja um dos perigos quando começamos a investir: a gente aprende meia dúzia de coisas, entende algumas siglas, recebe os primeiros dividendos e rapidamente nasce dentro de nós um pequeno Warren Buffett do interior, só falta o patrimônio porque confiança normalmente já aparece cedo demais.

Ter vários imóveis não significa necessariamente estar diversificado

O que deveria ser um fundo diversificado de imóveis ligados ao agronegócio acabou ficando muito mais concentrado, principalmente em BRF e Belagrícola, além de carregar alguns ativos bastante específicos. E aqui existe uma coisa que eu gostaria de ter entendido melhor naquela época, porque vale para praticamente qualquer fundo imobiliário de tijolo: não adianta simplesmente contar quantos imóveis aparecem na apresentação e concluir que o fundo está diversificado.

O fundo continua tendo dez prédios, galpões ou estruturas, mas boa parte do dinheiro que entra todos os meses depende de um único inquilino. Se essa empresa continuar forte, pagando direitinho e cumprindo os contratos, maravilha. Mas se alguma coisa acontecer com ela, o problema não atinge somente “um imóvel em dez”; pode acertar grande parte da renda do fundo de uma vez.

Isso é concentração. E o mesmo vale para localização, tipo de imóvel ou setor. Às vezes uma tabela enorme dá a impressão de diversificação, mas quando você começa a descascar a cebola percebe que boa parte daquela renda termina sempre no mesmo lugar.

Outro detalhe importante são os próprios imóveis. Existem ativos que conseguem receber diferentes empresas com alguma facilidade e outros que são quase feitos sob medida para determinada operação. Imagine um galpão logístico mais convencional perto de uma rodovia importante, onde uma empresa sai e outra talvez consiga entrar fazendo algumas adaptações. Agora pense em uma estrutura industrial ou de armazenagem muito específica, construída para determinada operação e localizada justamente onde aquela empresa precisava dela. Os dois são imóveis, os dois podem valer bastante dinheiro, mas se o locatário for embora a facilidade para encontrar alguém novo pode ser completamente diferente.

E eu não pensava nisso. Eu olhava para “agro”, contrato, rendimento, provavelmente preço da cota também, mas essa pergunta que hoje considero tão simples “se esse inquilino sair amanhã, quem mais poderia usar esse imóvel?” sinceramente não lembro de ter feito nenhuma vez.

O prejuízo foi de R$ 24,99. A irritação custou mais.

Quando fui procurar minhas operações antigas percebi que vendi o fundo até que rapidamente, já em 2020, portanto fiquei mais ou menos um ano com ele. E olhando apenas o dinheiro perdido na venda essa história parece até uma piada, porque meu glorioso prejuízo foi de R$ 24,99.

Sim, vinte e quatro reais e noventa e nove centavos.

Você poderia pensar: “Anderson, pelo amor de Deus, isso nem merece entrar numa série chamada maiores cagadas”. E eu concordo. Financeiramente foi praticamente irrelevante. O problema foi outro: ficar durante meses com um fundo do qual você já não queria mais é como estar ao lado de alguém de quem você NÃO GOSTA, mas continua ali por pura teimosia. A tese inicial daquele fundo que eu tinha comprado no lançamento já tinha mudado bastante, aconteceram mudanças durante aquele começo, a cota apanhou e aquilo que eu imaginava estar comprando simplesmente deixou de ser aquilo que eu queria manter.

E tem um detalhe importante nisso tudo: durante esse período “casado” com um fundo do qual eu já não gostava mais, ele continuou pagando rendimentos. Se eu olhar apenas a matemática do que recebi contra os R$ 24,99 de prejuízo na venda, provavelmente a história ficou próxima de um zero a zero e vida que segue. Só que financeiramente não perder quase nada não significa que a decisão tenha sido boa, da mesma forma que um fundo continuar pagando dividendos não significa que tudo esteja maravilhoso lá dentro.

Esse é outro aprendizado que hoje parece besta, mas não era para mim no começo. Existe uma tendência de resumir fundo imobiliário em duas coisas: quanto a cota vale e quanto ela paga por mês. Se está pagando bastante, deve estar bom. Se a cota caiu, deve estar ruim. Só que o buraco é um pouco mais embaixo. Um bom fundo pode ter a cota caindo durante algum período sem nada relevante ter mudado nos imóveis, contratos ou gestão, enquanto outro pode continuar distribuindo dinheiro normalmente mesmo com algum problema começando a aparecer.

A cotação é uma coisa. O fundo é outra. Demorei um pouco para separar as duas.

Fui procurar o finado QAGR11 anos depois…

Se você me perguntasse até alguns dias atrás como andava esse fundo eu sinceramente não saberia responder, e nem tinha vontade de descobrir, mas como resolvi abrir novamente esse armário de esqueletos precisei fazer algumas buscas. E por incrível que pareça a história continuou bem mais movimentada depois da minha saída do que eu imaginava: teve troca de gestão, discussão entre casas grandes do mercado, mudança de nome e praticamente uma pequena novela enquanto eu já nem lembrava mais que aquilo existia.

Em 2024 houve uma disputa bastante incomum pela gestão. Fundos ligados à Capitânia solicitaram uma assembleia para substituir a Quasar pela VBI, a Quasar reagiu publicamente e no final os cotistas aprovaram a mudança. Depois veio a reorganização da VBI dentro do grupo Pátria e o antigo QAGR11 acabou mudando de nome e ticker até chegar ao atual PLAG11.

Ou seja, se você procurar QAGR11 hoje provavelmente encontrará mais história do que fundo. Ele não morreu exatamente, só mudou de roupa algumas vezes. E trocar gestor, por si só, não significa que um fundo ficou melhor ou pior. Para quem está começando, o gestor é basicamente quem toma grande parte das decisões do fundo: compra, vende, negocia, pensa a estratégia e administra aquilo que nós cotistas não conseguimos administrar individualmente. Eu não olhava para gestão com esse peso quando comecei. Hoje olho muito mais.

E como está o PLAG11 hoje?

Sinceramente? Zero vontade de comprar.

Não estou dizendo que você deve pensar igual, muito menos que o fundo irá dar errado, mas existe uma característica que simplesmente não me interessa hoje. Quando fui dar aquela leve bisbilhotada no relatório gerencial encontrei uma situação que serve quase como continuação perfeita da história lá de trás: o fundo possui vários imóveis, mas atualmente todos estão alugados para a MBRF.

Olha novamente aquela diferença entre quantidade de imóveis e quantidade de inquilinos. Você abre o fundo, vê oito ativos e pode imaginar uma grande distribuição de risco. Só que quando olha a concentração por inquilino aparece 100% MBRF. Os oito imóveis continuam sendo oito imóveis, obviamente, mas a renda imobiliária daquele portfólio depende da mesma empresa cumprindo os contratos.

É esse tipo de coisa que alguém começando precisa aprender a procurar antes de comprar qualquer FII. Não precisa saber fazer valuation de imóvel, abrir uma planilha monstruosa ou entender cada palavra do relatório. Mas pelo menos tente descobrir quem está pagando o seu rendimento. Se são dez empresas, veja quais são as maiores. Se é uma empresa só, saiba disso antes de comprar. Risco conhecido não deixa de ser risco, mas pelo menos deixa de ser surpresa.

Outro ponto é que os rendimentos do fundo também foram influenciados pela venda de quatro imóveis anteriormente locados para a Belagrícola. E isso abre outra pegadinha simples para quem começa olhando apenas o número que aparece na corretora: nem todo rendimento alto significa que aquele patrimônio produz aquele dinheiro normalmente todos os meses. Um fundo pode vender um imóvel com lucro, receber alguma receita extraordinária ou utilizar valores que estavam guardados e distribuir mais em determinado período.

Por isso hoje tento fazer uma pergunta antes de olhar apenas o dividend yield: por que esse fundo está pagando aquilo? Parece detalhe, mas não é. Aluguel recorrente entrando todos os meses é diferente do lucro de uma venda que acontece uma vez. Os dois podem virar dinheiro no seu bolso, mas se você olhar somente o rendimento daquele mês e imaginar que aquilo irá se repetir para sempre pode estar comprando baseado numa conta que simplesmente não existe.

Se eu pudesse voltar para 2019…

Acredito que a primeira decepção nos investimentos seja aquela que realmente marca, e esse fundo ficou na minha memória justamente por isso. A ideia era muito legal, eu estava começando, tinha vontade de encontrar coisas novas e comecei a investir em FIIs em março de 2019, então estamos falando de alguém com pouquíssimos meses de experiência já querendo avaliar um fundo recém-lançado ligado a um tipo de imóvel que eu também nunca tinha estudado antes.

Pensando hoje, acho que minha MAIOR lição continua muito parecida com aquilo que escrevi originalmente: eu evitaria colocar dinheiro em algo completamente novo sem antes ter bons parâmetros para comparar. Não porque todo fundo novo seja ruim, seria idiota dizer isso, mas porque quanto menos histórico existe mais coisas eu preciso acreditar que irão acontecer e menos coisas consigo comprovar olhando para trás.

Você abre um relatório antigo e vê aquilo que a gestão dizia que faria, depois abre o atual e descobre o que realmente aconteceu. Consegue observar dividendos, problemas, inquilinos que saíram, imóveis vendidos, emissões, trocas de gestão, crises e decisões ruins. No lançamento você tem muito mais futuro do que passado, e eu justamente quando menos sabia resolvi escolher o lugar onde existia menos passado para analisar. Parabéns para mim.

Hoje, antes de comprar qualquer fundo, tento pelo menos entender coisas que naquele QAGR11 passaram quase batidas: o que existe realmente dentro dele, quem paga os aluguéis, quanto da renda depende dos maiores inquilinos, o quanto aqueles imóveis são específicos, quem toma as decisões e de onde está vindo aquele rendimento que aparece na minha conta. Não precisa transformar isso numa prova ou virar analista antes de investir, mas se você não consegue explicar em palavras simples de onde vem o dinheiro que aquele fundo está te pagando, talvez ainda esteja cedo para apertar o botão.

Eu poderia ter esperado alguns relatórios, acompanhado de fora e comprado depois caso continuasse gostando. Mas não. Primeiro comprei, depois fui descobrir melhor o que tinha comprado. E aí está provavelmente a essência dessa primeira cagada.