Eu sei que enrolei um pouco para trazer essa atualização, mas a compra não esperou o texto. No dia 31/07/2026, última sexta-feira do mês, o primeiro aporte mensal da Carteira da Maya foi feito. Igual ao da Sarah. Entrou o dinheiro, juntei o que os fundos já tinham pago e fui às compras.

Dizem que relembrar é viver, então antes dos números vale voltar rapidinho às regras. Não porque elas sejam complicadas, pelo contrário. A graça desse projeto é justamente não precisar inventar moda todo mês.

As regras continuam as mesmas

1. A carteira começou com R$ 705,00. No dia 15/06/2026 comprei sete fundos imobiliários diferentes dos escolhidos para a Sarah. O propósito é o mesmo, gerar renda passiva e deixar o tempo fazer a parte dele.
2. Procurei fundos com cotas próximas de R$ 10,00. O HGBS11 foge um pouco e fica perto dos R$ 20,00, mas ainda cabe bem num aporte pequeno. Se eu escolhesse fundos de R$ 100,00 ou mais, em alguns meses o aporte inteiro viraria uma única cota.
3. A base foi montada com 15% por fundo. A exceção é o CPLG11, que começou com 10%. Foi proposital.
4. Nada aqui é recomendação. É o que eu faço com o meu dinheiro para minhas filhas e resolvi documentar. Se der certo, vocês verão. Se eu errar, vão ver também.
5. Na última sexta-feira de cada mês entram R$ 100,00, somados aos rendimentos que ficaram na conta.
6. Essas carteiras ficam apenas com fundos imobiliários tradicionais. Sem Fiagro e sem fundo de infraestrutura.
7. No 13º aporte, os R$ 100,00 passam a ser corrigidos pelo IPCA do período. Quero que o valor acompanhe a inflação e não fique congelado por quinze anos.

Basicamente é isso. Não tem segredo e nem fórmula milagrosa. O compromisso é repetir uma coisa simples por muito tempo. E, para ser sincero, acho que esse processo vai me ensinar bastante também. Como investidor, como pai e até como alguém que resolveu escrever tudo isso.

Para a Maya, que ainda é pequena demais para se importar com qualquer uma dessas siglas, a conversa vem aos poucos. Nenhuma criança merece um pai chato falando de dinheiro o tempo inteiro.

Essas foram as primeiras compras. A carteira começou com 72 cotas distribuídas entre sete fundos. Nenhum deles se repete com a carteira da Sarah, embora as duas sigam uma lógica parecida de diversificação entre shopping, crédito, logística, renda urbana e estratégias um pouco diferentes.

Na imagem aparece também o SNEL12. Não é um oitavo fundo da carteira. Era o direito relacionado à nova captação do SNEL11. Eu poderia ter aumentado a posição por esse caminho, mas optei por não exercer.

Abaixo estão as movimentações desde o início da carteira, incluindo o aporte de R$ 100,00 feito em 31/07.

E aqui aparecem os primeiros “aluguéis”, os rendimentos que começaram a cair na conta.

Até esse primeiro aporte mensal, a carteira tinha recebido R$ 9,76 em rendimentos. Somei isso aos R$ 100,00 do mês e à sobra inicial. No fim, havia R$ 113,04 para colocar de volta nos fundos.

É pouco? Claro que é. Mas eu gosto justamente dessa parte porque mostra a engrenagem começando. A carteira tinha acabado de nascer e já devolvia alguns reais para comprar mais pedaços dela mesma.

O primeiro aporte mensal, na prática

No dia 31/07 comprei mais cotas de todos os fundos da carteira. A distribuição ficou assim:

Foram 12 cotas novas. A carteira saiu de 72 para 84 cotas.

Não aconteceu nada espetacular. E acho bom que seja assim. O processo precisa ser simples o bastante para eu conseguir repetir por anos, sem depender de acertar a melhor cotação da semana ou descobrir o fundo mágico do mês.

O que aconteceu com os fundos nesse período

Suno Energias Limpas, SNEL11

Sem dúvida, a nova emissão foi o acontecimento mais importante do SNEL11 nesse período. O fundo já cresceu bastante desde a listagem e agora busca novos recursos para aumentar novamente o tamanho da operação.

É uma posição diferente dentro da carteira porque atua com ativos ligados a energias limpas. Até aqui, os resultados apresentados me deixam tranquilo com a escolha. Mas emissão nova sempre traz uma obrigação para a gestão, captar é só metade do trabalho. Depois precisa mostrar onde o dinheiro foi colocado e se o retorno veio como planejado.

Capitânia Securities II, CPTS11

Junho terminou com resultado de aproximadamente R$ 0,101 por cota, enquanto o fundo distribuiu R$ 0,09. Ou seja, o resultado do mês ficou um pouco acima do que efetivamente saiu como rendimento.

O fundo também mexeu na carteira de CRIs e aumentou a exposição a outros FIIs. A cota terminou junho com desconto próximo de 13% em relação ao valor patrimonial e o fundo já passava dos 392 mil cotistas, com liquidez suficiente para montar ou desmontar posições sem grandes dificuldades.

BTG Pactual Real Estate Hedge Fund, BTHF11

O BTHF11 teve um período com bastante coisa acontecendo. Uma das principais foi o encerramento da operação envolvendo 30% do Shopping Pátio Maceió. O investimento começou em 2024 e terminou com uma TIR próxima de 20,1% ao ano, além de liberar cerca de R$ 121 milhões em caixa para novas alocações.

Também houve o encerramento da posição em TRXF11, concluindo um ciclo iniciado em dezembro de 2025, quando o fundo vendeu EZTB e recebeu cotas de TRXF11. Segundo a gestão, esse movimento trouxe cerca de R$ 38 milhões de lucro líquido.

O relatório de julho também bate bastante na tecla do chamado “duplo desconto”. Eu entendo a conta, mas gosto de olhar isso com um pouco de calma. Desconto patrimonial hoje aparece em boa parte da indústria. Deixa a foto bonita, mas sozinho não transforma um fundo em oportunidade.

Capitânia Logística, CPLG11

O CPLG11 é o fundo com menor liquidez entre os escolhidos e provavelmente o mais novo também. Foi por isso que entrou com apenas 10% de alocação base.

A estratégia dele é um pouco diferente de um fundo logístico mais parado. A gestão compra, desenvolve e vende ativos com mais frequência. Desde dezembro de 2023, por exemplo, investiu em cinco ativos e já desinvestiu de quatro deles.

Eu gosto de pensar no CPLG11 como uma “pimenta” dentro da carteira. Não precisa ser a maior posição. Precisa fazer sentido e entregar aquilo que a gestão se propôs a fazer. Se executar bem, pode render bons frutos lá na frente.

Guardian Real Estate, GARE11

O fato mais importante foi o acordo para vender um conjunto de imóveis por cerca de R$ 804,4 milhões. A ideia da operação é realizar lucro, reduzir alavancagem e diminuir a concentração em alguns inquilinos, principalmente o Grupo Carrefour.

Parte da exposição econômica aos imóveis ainda permanece por meio de cotas subordinadas. Então não é simplesmente “vendeu tudo e foi embora”. É uma operação maior, com mais peças, e vale acompanhar como ela termina.

O relatório de junho também mostrou um dado interessante. Depois de cinco anos, o patrimônio do fundo estava quase cinco vezes maior, o portfólio cresceu bastante, a liquidez evoluiu e a base de investidores já passava de 500 mil cotistas.

Hedge Brasil Shopping, HGBS11

Em 20/07 o HGBS11 anunciou a 12ª emissão de cotas, inicialmente com 12 milhões de novas cotas a R$ 20,30, além dos custos de distribuição.

Captação é sempre aquela história, dinheiro novo abre espaço para crescer, mas depois eu quero ver onde ele foi parar. O relatório de junho também destacou a venda de 18,375% do Fashion Outlet Novo Hamburgo, operação que a gestão estimou gerar R$ 0,33 de ganho por cota.

Existe ainda uma possível alienação de 19% do Shopping Jardim Sul. Se for concluída nos termos apresentados, a estimativa é de mais R$ 0,12 por cota.

O HGBS11 é um dos fundos mais antigos dessa carteira e já atravessou quase duas décadas de mudanças. Isso não torna o fundo imune a erro, obviamente, mas me dá muito mais histórico para olhar do que em um fundo recém-criado.

Valora CRI CDI, VGIR11

O VGIR11 terminou o período com bastante dinheiro em caixa. Depois de amortizações e vendas de CRIs, a parcela investida em recebíveis caiu de 94,8% para 82,9% do patrimônio. Ao mesmo tempo, o caixa subiu de 5,2% para 17,1%.

Agora o que me interessa é acompanhar as próximas alocações. Não basta ter caixa. Quero ver a qualidade dos novos créditos, as garantias e as taxas que a gestão vai conseguir.

Com a Selic em 14% naquele momento, esse tipo de fundo naturalmente aproveita melhor o CDI alto. Mas juros mudam. E é por isso que a carteira precisa ser acompanhada, não apenas comprada e esquecida.

É só o primeiro R$ 100,00

Essa carteira começou com R$ 705,00. Vieram 72 cotas, depois os primeiros rendimentos, mais R$ 100,00 de aporte e agora são 84 cotas.

Olhar só para o valor de hoje é perder metade da ideia.

A Maya ainda tem muitos anos até os 18. O que eu quero descobrir, e mostrar aqui mês após mês, é o que acontece quando você pega um valor pequeno, cria uma regra e insiste nela por tempo suficiente.

Não estou tentando provar que R$ 100,00 deixam alguém rico. Isso seria bobagem. Estou tentando mostrar que começar pequeno ainda é começar, e que o dinheiro acumulado ao longo dos anos não vem apenas do aporte. Vem também dos rendimentos que voltam, das cotas que aumentam e principalmente do tempo que você não desperdiçou esperando o momento perfeito.

Invisto em fundos imobiliários desde 2019. Minha carteira pessoal já chegou a um ponto em que a renda traz algum conforto e previsibilidade. Com a Sarah e a Maya eu quis voltar para o começo, colocar regras simples, pouco dinheiro e deixar o processo aparecer sem maquiagem.

Se eu acertar, estará aqui. Se eu errar, também.

E talvez essa seja a parte que mais gosto desse projeto.

Este texto foi escrito primeiro no Substack e depois ganhou esta versão para o Caderno do Pai. Leia o original no Substack.