É o primeiro de muitos, acompanhamento mensal da carteira da Sarah
Montagem da carteira realizada, primeiro aporte feito…
E num é que bem no dia 31/07/2026 justo na última sexta do mês, a B3 apresentou problemas de instabilidade. Fiquei olhando o celular de hora em hora durante o dia esperando confirmar que as ordens tinham passado aquela ansiedade pequena de quem sabe que vai resolver, mas fica ansioso do mesmo jeito. Mas enfim nada demais, no fim tudo deu certo, compras realizadas, ajustes pontuais e a estrutura segue inabalada.
Seguem as compras realizadas conforme projeto:
Mas antes vamos recapitular a estrutura e base da carteira da Sarah, pra quem está chegando agora e ainda não leu o artigo de abertura:
- Carteira iniciou com 7 fundos imobiliários (tradicionais), ou seja, sem fiagro ou fiinfra apenas os fundos tradicionais por assim dizer;
- Todos os fundos foram selecionados de forma proposital na base “R$ 10,00” em média por cota, isso foi feito para fins didáticos;
- Toda sexta-feira do último mês a carteira recebe um aporte de R$ 100,00 para novas compras, que são somadas junto aos rendimentos que os fundos pagaram;
- Nesse caso todos os fundos receberam alocação estrutural base de 15%, com exceção do RBVA com 10%;
- Carteira iniciou com R$ 705,00, recebe R$ 100,00 todo mês e no 13º mês de aporte será reajustada com a inflação IPCA do período.
Esses pontos são a base e a estrutura da carteira. Assim sendo, segue a primeira imagem da montagem da mesma:
E abaixo segue a imagem da carteira após o primeiro aporte:
De início já percebemos que a carteira inicial tinha 73 cotas somando todos os fundos. Mais abaixo segue o print dos rendimentos junho desconsiderei pois a carteira iniciou no meio do mês e ali só 3 fundos haviam nos pago.
Já para o mês de agosto temos 85 cotas compramos 12 cotas com os R$ 100,00 do aporte do mês de julho, mais os rendimentos pagos de julho R$ 7,30 e os de junho que foram R$ 3,33. Para quem olha e acha pouco: eu entendo completamente, mas esse é só o começo do projeto. Quanto mais cotas, maior será a renda da carteira da Sarah o processo é simples de executar, só é preciso manter a disciplina, consistência e foco.
Vamos agora para um resumo do que aconteceu com cada fundo no mês de julho:
Rio Bravo Renda Varejo – RBVA11
No lado positivo, dois novos contratos de cinco anos com a M3 Storage para os imóveis de Santos e Bom Retiro, cobrindo cerca de 5.026 m² que estavam vagos boa notícia para a receita. No lado que pede atenção, a saída do Santander de um imóvel em Santo André elevou a vacância física para 6,9%. Há também uma ação de despejo em curso contra a Goodbe, locatária que representa apenas 0,25% da receita, então o impacto financeiro é pequeno mas é algo para acompanhar. O fundo pagou R$ 0,09 por cota em 15 de julho e manteve esse valor como estimativa, embora o resultado recorrente projetado seja mais baixo, em torno de R$ 0,062 por cota.
Ponto de atenção: o fundo segue bom e saudável, já reciclou e vendeu inúmeros imóveis bancários e migrou para outros segmentos. Porém manter o rendimento atual sem essas vendas é algo que devo ir monitorando, nada que me preocupe até então, mas esse foi um dos motivos para ser o único fundo da carteira com 10% de alocação.
Capitânia Shoppings – CPSH11
O fundo anunciou a compra de uma fatia de 10,682% do Shopping Curitiba por R$ 45,2 milhões. O cap rate negociado foi de 9,25% ao ano calculado sobre o NOI dos últimos 12 meses do ativo número que vale guardar para comparação futura. O shopping tem 98,3% de ocupação e 136 lojas. Não é um ativo problemático sendo despachado sob pressão: é um shopping funcionando bem, e o fundo entrou nele. Gostei da operação. A exposição ao Sul do país cresceu região com participação até então pequena no portfólio. O rendimento de junho ficou em R$ 0,11 por cota, sem alteração.
Zagros Renda Imobiliária – GGRC11
Mês de movimentações no fundo. O relatório detalhou quatro aquisições que somaram cerca de R$ 510 milhões, em Extrema, Pouso Alegre, São Paulo e Camaçari. Ao mesmo tempo, o fundo assinou memorando vinculante para vender dez imóveis por R$ 530 milhões, valor 14,1% acima dos últimos laudos. Se a operação for concluída, o gestor estima geração de R$ 0,22 por cota em lucro. É uma jogada de rotação de portfólio: realizar o que já amadureceu e comprar ativos com potencial maior à frente rotação de portfólio na prática, que é o que bons gestores fazem. O dividendo de junho foi pago em julho: R$ 0,10 por cota.
Alianza Trust Renda Imobiliária – ALZR11
O fundo formalizou a aquisição integral do galpão logístico built-to-suit ocupado pela Shopee em Ibitinga ativo que já estava sinalizado e que agora está integralmente dentro do patrimônio. A reavaliação anual dos imóveis, divulgada em 20 de julho, mostrou valorização consolidada de 2,9% em relação a junho de 2025. Não é um número expressivo, mas é valorização real de ativos físicos. O dividendo de R$ 0,0836 por cota foi pago em 24 de julho, e a projeção recorrente para o segundo semestre foi atualizada para uma faixa entre R$ 0,082 e R$ 0,084 mensais.
É isso o que importa no fim das contas vermos o aumento das projeções de renda. Se a estimativa se cumprir, ponto positivo para a gestão.
Agora vejamos os acontecimentos dos fundos de crédito e multiestratégia:
BTG Pactual Crédito Imobiliário – BTCI11
No fechamento do período, 97,5% do patrimônio estava alocado em 31 operações, todas adimplentes. O dividendo pago em julho, referente a junho, foi de R$ 0,105 por cota. Se fosse para resumir: é o típico fundo que empresta dinheiro ao mercado imobiliário via títulos de dívida e repassa os juros corrigidos pela inflação todo mês. Sem drama, sem surpresa e às vezes é exatamente isso que você quer numa carteira.
Kinea Securities – KNSC11
Falar de fundos da Kinea é algo tão tranquilo. Eu já até escrevi aqui outros artigos citando o KNCR11 como estratégia para renda complementar, e o melhor fundo de agro na minha opinião deles é o KNCA11 também.
O destaque de julho foi o início da 6ª emissão de cotas, registrada no dia 24. O montante inicial é de R$ 400 milhões, com preço de emissão de R$ 8,70 antes da taxa de distribuição de R$ 0,25, e ainda pode ser ampliado em até 25%. É uma emissão interessante e bem feita pelo que vi, os CRIs que o fundo pretende adquirir têm taxas maiores do que os já presentes no fundo, ou seja, indicativo de que deve elevar a rentabilidade do fundo.
Mauá Capital Real Estate – MCRE11
Se vocês repararem, e eu tenho certeza que notaram verão que compramos 3 cotas do fundo. Sim, de fato ele caiu mais do que os demais e a alocação estrutural pedia atenção maior nele. Porém tenho que ser sincero: houve alguns pontos dos quais não gostei, e segue abaixo a sinalização da gestão sobre isso.
Como podem ver, o fundo havia aumentado em janeiro desde 2025 os rendimentos ficaram estáveis em R$ 0,11, porém agora projetam R$ 0,10 até dezembro de 2026. Nada que preocupe, afinal alguns fundos projetam rendimentos maiores, outros ficam estáveis e outros até caem um pouco por um determinado período. O importante é irmos acompanhando os relatórios gerenciais de cada fundo e ver a mensagem da gestão.
Espero que tenham gostado dessa forma de destacar as compras e os acontecimentos mais importantes do que aconteceu com cada fundo. E lembrando que nada daqui é recomendação para você comprar sou apenas um pai curioso que investe o dinheiro da forma que eu acho melhor, e na estratégia para essa carteira da Sarah, todos esses sete fundos foram pensados para esses fins.
Na próxima atualização da carteira da Maya perceberão que teremos outros sete fundos, e alguns até mais diferentes do que os convencionais. Isso não indica que uma carteira é “melhor ou pior” do que a outra, é que mesmo sendo carteiras com bases similares, dá para correr um risco maior em alguns momentos.
Essa atualização acontecerá em breve nessa semana. As compras já foram feitas também e em breve vocês poderão acompanhar por aqui.
Façam boas escolhas. Os melhores investimentos são aqueles que fazemos antes mesmo deles terem acontecido, é no planejamento e nas consequências seguintes que ajustamos e melhoramos aquilo que iniciamos. Invista, persista e estude muito.
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