Por que coloquei cerca de 15% da Carteira da Sarah no ALZR11
Colocar uma fatia relevante de uma carteira pensada para 18 anos em um único fundo não é uma decisão pequena. Se a tese estiver errada, o erro terá peso. Por isso este texto não é uma defesa do ALZR11 é o registro do que precisa continuar verdadeiro para eu manter o investimento.
valor aplicado
Pai de duas princesas, invisto em FIIs desde 2019, antes disso, doze anos administrando lojas de suplementos na minha cidade e região. Comecei a investir de forma sistemática depois de observar meu pai, funcionário público que sempre manteve mais de uma fonte de renda, e entender que renda passiva é proteção de família, e não luxo reservado para quem tem dinheiro sobrando.
Não sou analista, nem vendo cursos, e nem recomendo nada. Apenas documento as minhas próprias decisões, com dinheiro real e aportes mensais, para que minhas filhas, um dia entendam por que fiz cada escolha. Este artigo é um desses registros.
Quando montei a Carteira da Sarah, eu não procurava o maior dividendo daquele mês. Procurava um fundo com condições de produzir uma renda maior muitos anos depois.
Para mim, um fundo de tijolo deveria transformar imóveis e contratos em resultado recorrente por cota, sem depender continuamente de vendas, reservas ou emissões para parecer que cresceu.
A trajetória não será perfeita. O que quero observar é a direção do conjunto e se a renda recorrente continua avançando em períodos suficientemente longos.
Foi assim que o ALZR11 ganhou espaço na carteira. Não porque tenha o maior rendimento ou o maior desconto patrimonial, mas porque combina contratos longos, usos imobiliários diferentes, gestão ativa e um histórico que, até aqui, sustenta a função que eu precisava preencher.
O valor desta tese estará nos acompanhamentos através dos relatórios gerenciais, é de extrema importância acompanhar pelo menos uma vez no mês o que acontece, a mensagem da gestão, os números e tudo mais, é nesse documento que geralmente encontramos essas informações.
Observação importante. Em março, um dos imóveis do fundo, Atento, em Del Castilho no Rio de Janeiro, teve o aluguel reduzido de R$ 617.250 para R$ 350.000 por mês. Uma queda de 43% na renda daquele ativo, às vezes é melhor ter um reajuste mesmo que menor do que perder o inquilino e ficar com um prédio vago, salvo algumas exceções, mas verão também mais abaixo que esse mesmo imóvel além desse fator detrator de aluguel reduzido, também foi reavaliado negativamente.
A partir daqui, registro os fatos que sustentam a posição e os sinais que podem enfraquecê-la.
Uma das âncoras da Carteira da Sarah
A carteira começou com R$ 705,00 em caixa. O ALZR11 recebeu uma alocação próxima de 15%, suficiente para cumprir uma função estrutural sem dominar o conjunto.
Esse peso é uma referência de construção, não uma regra rígida. A tese depende da renda contratada, do prazo dos contratos, da disciplina da gestão e do resultado recorrente por cota.
Em poucos minutos
- Fundo já tem 8 anos, recentemente a gestão recomprou cotas com desconto, tivemos reavaliação dos imóveis, e a cota do fundo negocia acima do valor patrimonial em mais de 75% dos pregões desde o seu início.
- O fundo combina galpões, escritórios, renda urbana, data center e imóveis refrigerados.
- A renda recorrente média cresceu 9,3% ao ano no recorte apresentado pela gestão, acima dos 5,6% atribuídos ao IPCA.
- O guidance recorrente do segundo semestre ficou entre R$ 0,082 e R$ 0,084 por cota, mas ainda precisa aparecer no resultado.
- Atento, o novo regulamento e as obrigações financeiras são os principais pontos de vigilância desta tese.
Quando compro uma cota, não compro um prédio: compro uma rede de renda
A cota representa uma fração do patrimônio do fundo e uma exposição econômica aos imóveis, contratos, caixa e obrigações que existem dentro dele.
Uma cota não me dá uma sala, uma doca ou uma vaga específica. Ela representa uma fração ideal do fundo e, economicamente, participa dos aluguéis, dos ganhos e perdas dos imóveis, do caixa e das obrigações usadas nas aquisições.
De cada R$ 100,00 de receita contratada
Distribuição aproximada por classe de imóvel em junho de 2026. Os percentuais apresentados no relatório somam 99% por arredondamento.
Concentração geográfica
Tipos de imóveis diferentes não eliminam a concentração regional. Aproximadamente 81% da receita estava no estado de São Paulo.
65% Interior SP
16% RJ
10% RS
9%
Os maiores pedaços da rede
Participação aproximada por empreendimento na receita contratada.
A diversificação não serve para impedir erros. Ela serve para impedir que um erro isolado comprometa todo o fundo. Os quatro maiores empreendimentos somavam cerca de 38% da receita, uma concentração relevante, mas não dominante.
As paredes só valem porque existem empresas pagando para usá-las
O imóvel é o corpo. O contrato é o mecanismo que transforma esse corpo em renda.
Em junho, cerca de 94% da receita vinha de contratos atípicos. Eles costumam surgir quando o imóvel foi construído, adaptado ou vendido para uma operação específica e tornam a saída antecipada mais custosa.
Construído para usar
O imóvel é desenvolvido ou adaptado para a necessidade do locatário. O contrato longo ajuda a remunerar o capital colocado na construção.
Vende e permanece
A empresa vende o imóvel, libera capital para o próprio negócio e continua ocupando o local como inquilina.
9,5 anos
É o prazo médio restante dos contratos, ponderado pelo peso de cada renda. Não é uma garantia de permanência, mas dá tempo para planejar.
Contrato longo não é sinônimo de risco zero. Uma empresa pode perder capacidade de pagamento. Um imóvel pode deixar de ser adequado. E uma renegociação pode preservar a ocupação ao custo de um aluguel menor.
O contrato protege a previsibilidade, não a realidade econômica. Quando a operação do locatário muda, o fundo ainda precisa escolher entre exigir o contrato, renegociar ou correr o risco de ficar com o imóvel vazio.
Um WALE de 9,5 anos não é uma garantia, é um tempo de reação. Para uma carteira que precisa funcionar por 18 anos, esse prazo significa que a gestão terá espaço para agir antes que um vencimento vire crise. É isso que me interessa, não a certeza de que ninguém vai sair, mas sim a capacidade de lidar quando alguém sair.
A renda cresceu de verdade ou apenas pareceu crescer?
O teste correto separa aluguel recorrente de venda de imóvel, multa e outros resultados que não aparecem todo mês.
O relatório da gestão apresenta uma taxa de crescimento anual composta de 9,3% para os rendimentos recorrentes médios distribuídos, calculada desde o IPO do fundo. No mesmo recorte, a referência de IPCA usada pela gestão foi de aproximadamente 5,6%.
CAGR é a taxa média anual que ligaria o início ao fim da série. Ela ajuda a enxergar a direção, mas suaviza os anos de queda ou estagnação no meio do caminho.
A escada da renda recorrente
Valores ajustados para a base atual de cotas, conforme o relatório da gestão.Por que algumas plataformas mostram um salto enorme em 2022?
Porque elas exibem tudo o que foi distribuído, incluindo o lucro da venda do imóvel Clariant. O dinheiro foi real e pertenceu aos cotistas, mas não pode se repetir todos os anos porque o imóvel já foi vendido. Na base ajustada usada pela gestão, esse evento extraordinário representou R$ 0,488 por cota.
Os números das plataformas e a série recorrente não se contradizem: medem coisas diferentes. Para esta tese, separo as duas fontes de renda. Aluguel é salário e venda de imóvel é bônus. Os dois importam, mas apenas o primeiro sustenta uma projeção de longo prazo.
Em junho, o resultado caixa foi de R$ 0,0813 por cota, contra distribuição de R$ 0,0836. A reserva terminou em R$ 0,021 por cota. O Alianza Digital também não repassou seu rendimento naquele mês, embora os aluguéis tivessem sido recebidos, com expectativa de compensação posterior.
Guidance é uma projeção, não uma promessa. O que importa nos próximos relatórios é verificar se a faixa de R$ 0,082 a R$ 0,084 aparece no resultado recorrente, e não apenas na distribuição.
Dezoito imóveis subiram, mas um único problema reduziu bastante o resultado
A reavaliação anual mostra por que diversificação diminui o dano, mas não apaga decisões ruins ou contratos deteriorados.
Na reavaliação de junho, 18 imóveis subiram, enquanto Bauducco caiu 3,8% e Atento, 28,3%. O conjunto passou de aproximadamente R$ 1,336 bilhão para R$ 1,375 bilhão: alta consolidada de 2,9%.
20 imóveis avaliados
Cada bloco representa um ativo da tabela de reavaliação.
Quando vi a queda de 28,3%, minha primeira reação foi pensar que a gestão havia errado na compra. Antes de escrever isso, voltei aos relatórios, procurei o aluguel anterior, o novo valor e a extensão do contrato. A queda continuou ruim, mas a conclusão ficou menos simples.
O aluguel informado antes da renovação era de R$ 617.250 por mês. A partir de julho de 2026, passou a R$ 350 mil, com extensão do contrato até 2031 e mudança para a modalidade típica. A redução explica boa parte da queda no valor do imóvel.
Contrato atípico com vencimento próximo.
Contrato típico estendido até 2031.
Foi pior do que eu gostaria. Ainda assim, chamar a compra original de erro exigiria considerar o preço pago, a renda recebida desde então, o valor residual e as alternativas disponíveis na época.
A lição não é que a diversificação falhou. A lição é que um ativo relevante pode consumir parte do avanço de muitos outros. Atento entrou no meu painel de acompanhamento porque a renda caiu e a proteção contratual ficou menor.
Receba a próxima revisão do ALZR11
O fundo ainda precisa mostrar se a renda do próximo semestre virou um novo patamar mesmo e como usarão a liberdade do novo regulamento. Quando houver um fato capaz de fortalecer ou enfraquecer a tese, vou registrar o que mudou e se a posição estrutural continua fazendo sentido.
Receber a próxima revisãoO novo regulamento ampliou o campo de jogo, e também a responsabilidade da gestão
Uma regra rígida pode impedir bons negócios. Sua retirada também pode permitir negócios piores.
O regulamento anterior exigia ao menos 80% do patrimônio em ativos alvo e impunha critérios sobre locatário, prazo contratual e cap rate. Essa cerca podia barrar uma boa oportunidade, mas também dificultava pagar caro ou aceitar um contrato fraco.
Trilhos mais estreitos
- Mínimo de 80% do patrimônio em ativos alvo.
- Locatário sujeito a rating ou critérios financeiros.
- Contrato atípico com prazo residual mínimo de cinco anos.
- Meta de cap rate vinculada à NTN-B + 3 pontos percentuais.
Mais espaço para decidir
- Mínimo de 55% do patrimônio nos ativos-alvo.
- Maior flexibilidade para investir direta ou indiretamente.
- Possibilidade de outros ativos imobiliários dentro dos limites do regulamento.
- Capital autorizado de até R$ 10 bilhões para novas emissões, sujeito às regras previstas.
Minha leitura não é automaticamente positiva nem negativa.
O ALZR11 ganhou liberdade para avaliar cada operação além de uma fórmula. Em contrapartida, parte da proteção escrita no regulamento foi transferida para a disciplina da Alianza.
O teste começa agora. O regulamento exige menos da gestão no papel, por isso, eu passarei a exigir mais dela nos resultados. As próximas aquisições precisarão mostrar que a liberdade serviu para comprar melhor, não apenas para tornar o fundo maior.
O fundo tem caixa, mas também carrega compromissos até 2041
Quando um fundo cresce, olhar apenas o aluguel deixa de ser suficiente. É preciso acompanhar o fluxo de caixa completo.
Ao final de junho, o ALZR11 tinha R$ 397,9 milhões em caixa e valores mobiliários, cerca de 22% do patrimônio. O montante ajuda a cumprir pagamentos e investir a emissão, mas convive com CRIs, aquisições parceladas e compromissos de longo prazo.
O indicador de 37% não significa perda igual nos dividendos: principal, juros, caixa e receitas afetam o fluxo de maneiras diferentes. Ele apenas mostra que o fundo precisa administrar obrigações relevantes. Em paralelo, ainda receberá parcelas das vendas de IPG e Santillana, esta última deve contribuir para o lucro caixa durante 39 meses.
Alavancagem não é boa nem ruim sozinha. Ela cria valor quando o retorno dos imóveis supera o custo e o cronograma cabe no caixa. Destrói valor quando a renda demora, o custo sobe ou a aquisição foi cara. Na Carteira da Sarah, eu não pretendo desmontar uma posição por causa de um ou dois meses ruins. Mas também não posso usar o horizonte de 18 anos como desculpa para ignorar uma estrutura financeira que esteja piorando.
Mais de 200 mil cotistas tornaram o fundo fácil de negociar, não necessariamente fácil de avaliar
Liquidez ajuda a comprar e vender. Não decide se o preço está correto.
Em junho, o ALZR11 tinha 203.139 cotistas, presença em 100% dos pregões e volume médio diário próximo de R$ 3,48 milhões. Desde o desdobramento de maio de 2025, a base havia crescido cerca de 27%.
Cotistas
Uma base ampla reduz a dependência de poucos compradores e vendedores no mercado secundário.
Liquidez
Para posições normais de pessoa física, entrar e sair tende a ser mais simples do que em fundos pequenos.
Preço não é tese
A cota de R$ 10,06 estava abaixo do valor patrimonial de R$ 10,78. O desconto ajuda, mas pode refletir riscos reais.
A gestão informa que a cota negociou acima do valor patrimonial em mais de 75% dos pregões desde o IPO. Isso mostra confiança histórica do mercado, mas pagar prêmio também reduz a margem de segurança de quem compra.
P/VP abaixo de 1 não prova que o fundo está barato. Pode ser oportunidade, mas também pode ser a forma encontrada pelo mercado para cobrar pelos juros altos, pelas dívidas, pelas novas aquisições ou pela maior liberdade do regulamento. Eu não compro ALZR11 porque está “barato”. Compro porque a estrutura de contratos ainda faz sentido para o horizonte da Carteira da Sarah. São razões diferentes.
Quando comprei, a cota estava a R$ 10,19. O valor patrimonial era de R$ 10,78. Esse desconto de 5,5% não foi o argumento que me convenceu. Se a estrutura de contratos não fizesse sentido, o desconto seria irrelevante, e se fizesse sentido, eu compraria mesmo com prêmio. O preço foi consequência da decisão, não o motivo dela.
O que pode dar errado mesmo com um bom histórico?
Uma tese séria precisa registrar o melhor argumento contra ela antes que o problema apareça.
A liberdade do novo regulamento pode reduzir a disciplina
A gestão pode agora comprar ativos que antes não passariam pelos critérios objetivos do regulamento anterior. A qualidade das próximas aquisições terá mais peso do que o histórico acumulado.
O fundo pode crescer, mas a renda por cota não
Emissões aumentam patrimônio e número de imóveis. Só criam valor quando os novos recursos geram resultado superior ao custo e à diluição. É o que preciso verificar a cada novo ciclo.
Contratos podem ser renegociados para baixo
Atento mostrou que manter o imóvel ocupado pode exigir aceitar aluguel menor e contrato com menos proteção. Isso pode acontecer de novo com outros ativos da carteira do fundo.
Dívida indexada ao IPCA também cresce
Os aluguéis são corrigidos pela inflação, mas parte das obrigações possui IPCA mais uma taxa real. É preciso acompanhar se a alta da receita acompanha a alta do custo financeiro.
São Paulo ainda concentra a maior parte da renda
Há diversificação de usos e de locatários, mas aproximadamente 81% da receita contratada estava no estado de São Paulo. Imóveis diferentes não eliminam concentração regional.
O melhor argumento contrário é que o desconto pode estar cobrando uma fase na qual crescer será mais fácil do que manter o padrão de aquisições. A resposta virá do resultado por cota dos próximos anos.
O painel que vou abrir nos próximos relatórios
A utilidade desta tese está menos na fotografia de hoje e mais na comparação com o que vier depois.
Resultado recorrente
Resultado por cota comparado ao guidance e à inflação.
Distribuição
Diferença entre resultado, pagamento e uso de reservas.
Aquisições
Preço, cap rate, locatário, contrato e custo do financiamento.
Emissões
Efeito dos novos recursos sobre a renda por cota.
Obrigações
Custo, amortizações, caixa e receitas comprometidas.
Contratos
Reduções de aluguel, extensões e mudanças de proteção.
Concentração
Peso dos maiores imóveis, locatários e regiões.
Execução
Comparação entre a promessa da gestão e o caixa entregue.
Uma das âncoras da Carteira da Sarah
O ALZR11 entrou para cumprir uma função de longo prazo. Esta página registra o ponto de partida da tese.
A tese começa agora
O fundo ocupa uma posição estrutural por combinar contratos longos, usos imobiliários diferentes e histórico de renda recorrente. Não é uma operação de curto prazo e não será avaliado por oscilações mensais.
As próximas revisões vão comparar o que espero hoje com o que o fundo efetivamente entregar em renda por cota, aquisições, renegociações e estrutura financeira.
O próximo capítulo será escrito pelos resultados
Quando um fato fortalecer ou enfraquecer esta tese, vou registrar o que mudou, por que importa e como isso afeta o papel do ALZR11 na Carteira da Sarah.
Agora quero saber de você: qual indicador pesa mais na sua análise de um fundo imobiliário de longo prazo, renda por cota, vacância, contratos, dívida, preço ou qualidade da gestão?
Metodologia e fontes
Então, ALZR11 vale a pena?
Para o que eu precisava, um fundo com contratos longos, diversificação de usos e histórico de renda crescente, dentro de um projeto de 18 anos, a minha resposta hoje é sim, com condições.
As condições estão documentadas no painel de monitoramento da seção 9. Se o resultado recorrente por cota ficar abaixo da inflação por um ciclo longo, se as próximas aquisições mostrarem perda de disciplina, ou se a estrutura financeira se deteriorar de forma persistente, revejo a posição e publico o motivo aqui.
Isso não é recomendação para ninguém. É o registro da minha decisão com os critérios que usei para tomá-la.
O ALZR11 é um fundo de tijolo?
Sim. O regulamento o classifica como fundo imobiliário de tijolo, renda, gestão ativa e segmento multicategoria. A exposição econômica principal está em imóveis não residenciais destinados à geração de renda.
Contrato atípico elimina o risco de vacância?
Não. Ele aumenta o custo de uma saída antecipada e pode dar maior previsibilidade. Ainda existe risco de inadimplência, renegociação, vencimento e dificuldade de encontrar um novo ocupante.
O CAGR de 9,3% garante crescimento futuro?
Não. CAGR resume o crescimento médio passado entre um valor inicial e um valor final, calculado pela gestão desde o IPO do fundo. Ele não considera que o caminho foi irregular, com estagnação de 2022 a 2024, e não prevê os próximos anos.
P/VP de 0,93 significa que a cota está barata?
Significa que, na referência de junho, a cotação estava aproximadamente 7% abaixo do valor patrimonial. Isso não prova subavaliação. Dívidas, juros, qualidade dos imóveis, risco dos locatários e defasagem das avaliações também influenciam o preço.
Quais fontes foram usadas?
- Relatório Gerencial do ALZR11, junho de 2026, publicado em 20/07/2026.
- Relatórios gerenciais de abril e maio de 2026, consultados na área de documentos do fundo.
- Regulamento anterior, utilizado para comparar os critérios de aquisição.
- Regulamento vigente a partir de junho de 2026.
- Página oficial de Relações com Investidores do ALZR11.
Aviso: conteúdo educacional e registro de uma decisão pessoal. Não constitui recomendação individual de compra ou venda. Fundos imobiliários têm riscos, e resultados passados não garantem resultados futuros.