O BTHF não nasceu na bolsa do jeito que vemos hoje

O BTHF começou em janeiro de 2023 e, na primeira fase, era negociado no ambiente de balcão da CETIP. A grande virada veio em 2024, pois o BCFF11, outro fundo da própria casa, aprovou uma reorganização em que seu portfólio foi usado para integralizar cotas do BTHF. O BCFF acabou liquidado, seus cotistas receberam BTHF e o fundo que estamos olhando hoje ganhou outra escala. Em dezembro de 2024, passou a ser negociado no mercado secundário da B3.

Fontes: documentos oficiais do BTHF/BCFF e formulário de liberação para negociação na B3. O relatório de julho/2026 também registra em nota que, em 2022 e 2023, o fundo era negociado na CETIP.

Hedge fund é uma espécie de “me empresta o volante”

Um fundo de fundos, ou FOF, compra cotas de outros fundos. Um hedge fund imobiliário vai além: ele pode transitar entre FIIs, CRIs, imóveis, caixa, ações ligadas ao setor imobiliário e outras estruturas permitidas pelo regulamento. O gestor, por assim dizer, ganhou uma caixa de ferramentas maior.

Isso pode ser ótimo, mas também pode ampliar o tamanho de uma decisão ruim.

Num fundo de logística eu espero continuar olhando, principalmente, logística. No BTHF posso abrir o relatório e encontrar uma carteira diferente. Em julho, por exemplo, foram aproximadamente R$ 123 milhões movimentados no mercado secundário. A gestão encerrou a posição em TRXF11 e informou que o ciclo iniciado com a troca de EZ Tower por cotas do fundo gerou R$ 38 milhões de lucro líquido.

É aqui que eu coloco um ponto a mais para o BTG. Não porque o nome transforme decisão ruim em boa, mas porque nesse tipo de fundo quem toma as decisões pesa mais. Se eu não confiar minimamente no motorista, não faz sentido entregar a chave.

E se não fossem R$ 100,00 uma vez… mas R$ 100,00 todos os meses?

O site ou plataforma Mais Retorno mostra bem quem teria transformado melhor R$ 100,00 colocados de uma vez em 16/12/2024 (essa data é automática deles pois foi quando foram incorporados os dois fundos). Só que nas carteiras das meninas existe aporte todo mês lembrem-se disso, então refiz a pergunta: R$ 100,00 no início e mais R$ 100,00 ao fim de cada mês até 31/07/2026, ou seja foram 20 aportes, R$ 2.000 por fundo, usando rentabilidades mensais com proventos incorporados.

Não estou tratando os quatro como fundos idênticos. Usei o mesmo grupo da comparação que montei no Mais Retorno porque todos disputam, em alguma medida, esse espaço de gestão ativa/FOF dentro de uma carteira.

Eu sei e conheço outros fundos similares que poderiam ter rentabilidades superiores ao BTHF, porém como uma das regras da montagem da carteira é que TODOS os fundos são escolhidos na base R$ 10,00 valor cota.

O BTHF terminou ligeiramente na frente do HFOF nessa forma de investir. A diferença ficou perto de R$ 38 sobre R$ 2.000 aportados, então não é goleada nenhuma. O fundo caiu bastante no começo de 2025 e quem continuou aportando comprou durante a queda antes de participar da recuperação.

Isso não prova que a gestão do BTG é superior, afinal dezenove meses é pouco tempo para uma conclusão dessas. Mostra apenas que, nesse período e com aportes recorrentes, a experiência do cotista do BTHF foi a melhor entre os quatro comparados. Para mim, isso vale mais do que olhar somente R$ 100,00 colocados no primeiro dia.

Fontes: comparação inicial no Mais Retorno e séries mensais com proventos do ETFs Brasil. Data final: 31/07/2026.

Se tivéssemos R$ 100,00 dentro do BTHF em julho, onde esse dinheiro estaria?

Segundo a abertura por classe do relatório de julho, a maior parte ainda estava em fundos imobiliários listados: 39% em FIIs de tijolo e 24% em FIIs de papel. Somados, R$ 63 de cada R$ 100 estavam dentro de outros FIIs.

As maiores posições ajudam a entender o tamanho das apostas: BTRU11 tinha 10,50% do PL e IRIM11, 10,47%. A carteira direta de CRIs somava cerca de R$ 410 milhões em 42 ativos, com exposição principalmente ao IPCA e ao CDI. Ou seja, não estamos comprando apenas um FOF. É um fundo híbrido que pode mudar a ferramenta conforme a oportunidade.

Há também fundos da própria casa dentro da carteira do BTHF, e aqui existe um potencial conflito de interesses que eu acho justo deixar registrado. Isso não quer dizer que essas posições sejam ruins, mas é algo que precisamos acompanhar justamente porque estamos delegando essas escolhas à gestão. Por outro lado, existe uma característica interessante: alguns dos fundos comprados pelo BTHF possuem cotas negociadas acima dos R$ 10,00, que é um dos limites que estabelecemos para compras diretas nas carteiras. Ou seja, através do BTHF acabamos tendo uma pequena exposição indireta a fundos que, pelas nossas próprias regras, não compraríamos individualmente.

O tal do “duplo desconto” e onde eu coloco o pé no freio

A ideia é simples, pois o fundo pode negociar abaixo do próprio patrimônio e, ao mesmo tempo, possuir dentro dele outros FIIs que também negociam abaixo do patrimônio. Então existe uma camada de desconto sobre outra camada de desconto.

Para os R$ 8,82 virarem R$ 11,75 não basta esperar. O mercado teria que fechar o desconto do próprio BTHF e, ao mesmo tempo, os FIIs lá dentro também precisariam caminhar em direção aos respectivos patrimônios. Juros menores podem ajudar bastante nesse processo, mas não existe botão mágico: os preços mudam, os imóveis são reavaliados e a própria gestão compra e vende posições pelo caminho. Lembrando que estou pegando a cotação com base no relatório da gestão, hoje no momento em que finalizo a tese o preço da cota está menor em R$ 8,41.

E se os FIIs de dentro valorizarem, o patrimônio do próprio BTHF sobe junto. Então R$ 11,75 não é uma placa fincada no chão, é um alvo móvel.

Eu gosto do duplo desconto como assimetria. Não gosto dele como “R$ 8,82 vai virar R$ 11,75”. Essa segunda frase é o tipo de coisa que fica linda numa planilha e horrorosa quando a realidade resolve não colaborar. Lembrem-se que os fundos podem levar meses ou anos com suas cotações e preços de tela caindo ou andando de lado, para mim o que importa é se os motivos que me fizeram o comprar seguem intactos.

O fundo foi lá e comprou 76% de um shopping

Em 5 de agosto o BTG anunciou a aquisição de 76% do imóvel onde funciona o Shopping Pátio Cianê, em Sorocaba, por R$ 220,4 milhões. É um bom exemplo da liberdade que estamos comprando: a carteira pode mudar antes mesmo de eu terminar de escrever sobre ela.

O fundo recebe a renda desde já, enquanto R$ 142,158 milhões ficaram para 12 e 24 meses, corrigidos pelo IPCA. Isso melhora o retorno inicial, mas deixa obrigações relevantes pela frente. O material traz cap rate de 10,2% ao ano no Fato Relevante e 10,7% no anexo; eu não escolho o mais bonito. Leio a operação como uma projeção ao redor de 10%, com 86,4% de ocupação e espaço tanto para melhorar quanto para dar trabalho.

A renda não cresceu em linha reta

Quarenta e tantos meses num gráfico viram mais planilha do que leitura. Por isso resumi a história pela média mensal paga em cada ano, sem fingir uma escadinha que nunca existiu.

O desenho é bem menos espetacular do que um gráfico cheio de barras, e justamente por isso eu prefiro assim. A média mensal ficou perto de R$ 0,110 na fase de 2023, recuou para aproximadamente R$ 0,096 em 2024 e R$ 0,093 em 2025, antes de voltar para perto de R$ 0,102 em 2026.

Ou seja: não existe crescimento automático de renda aqui. O guidance atual está entre R$ 0,100 e R$ 0,105 por mês, mas o que me interessa é se o resultado do fundo consegue sustentar esse patamar. Dividendo bonito que depende demais de evento não recorrente uma hora cobra a conta.

O que pode fazer essa tese dar errado?

Num fundo tão espalhado, o que mais me preocupa é a gestão usar mal a liberdade que recebeu: giro sem gerar valor, caixa parado por tempo demais, compras caras ou uma sequência de decisões que mude a personalidade do fundo sem entregar resultado.

Por isso meu acompanhamento será bem mais simples do que parece: quero ver se o resultado continua bancando o dividendo, se os giros relevantes estão fazendo sentido e se operações como o Pátio Cianê entregam o que foi projetado quando as parcelas futuras começarem a vencer. Se a gestão perder coerência, a tese muda junto. Afinal, aqui eu entreguei o volante justamente porque acredito que quem está dirigindo consegue usá-lo melhor do que eu.