E lá vamos nós para mais uma atualização da carteira da Sarah. As compras foram feitas no dia 25/09/2026, última sexta-feira do mês, como previsto no projeto. Entraram os R$ 100,00 do aporte, juntei com os rendimentos e com o dinheiro que tinha sobrado na conta e comprei mais treze cotas entre os sete fundos.

Em setembro a carteira recebeu R$ 9,39 de rendimentos. Somando os R$ 6,88 que já estavam na conta e o aporte novo, tínhamos R$ 116,27 disponíveis. As compras deram R$ 113,50 e o débito da nota no extrato foi de R$ 113,52. Sobraram R$ 2,75 para o próximo aporte, ninguém ficou rico e o projeto continua 🙂

Para quem chegou agora, essa carteira começou em junho com R$ 705,00 e recebe R$ 100,00 todo mês, além do reinvestimento dos rendimentos. A ideia é acompanhar esse processo até os 18 anos da Sarah, mostrando as compras e o que acontece com os fundos pelo caminho. As regras e os motivos da escolha de cada um estão nas páginas do Projeto 18 Anos aqui no site.

As compras de setembro

As ordens foram executadas no dia 25 e o débito da nota aparece liquidado no dia 29. A diferença de dois centavos entre as compras e o débito está considerada no saldo final.

Agora vamos aos fundos. A maior parte dos números abaixo é de agosto, embora alguns documentos tenham setembro na capa. O relatório do BTCI11 também traz acontecimentos de setembro, então vale essa observação para não misturarmos tudo como se fosse exatamente o mesmo período.

RBVA11: o varejo segue, mas parte do rendimento depende das vendas

10 cotas anteriores + 1 comprada = 11 cotas.

O fundo teve resultado de R$ 0,10 por cota e distribuiu R$ 0,09. Recebeu R$ 5 milhões do acordo com o Santander pela saída do imóvel de Jundiaí, além de parcelas de imóveis vendidos anteriormente. Esse dinheiro ajuda, mas o ponto que eu já vinha comentando continua: a gestão estima resultado recorrente de aproximadamente R$ 0,062 por cota para o semestre. Para manter a distribuição projetada de R$ 0,09, conta também com ganhos nas vendas de ativos.

Na parte das locações, Liberdade e Jundiaí aparecem com contratos assinados, enquanto outros imóveis seguem em negociação. A vacância física ficou em 8,3%. É aí que vale acompanhar se o trabalho da gestão está trazendo mais aluguel para dentro do fundo. Vender imóveis faz parte da estratégia, eu sei, mas não vou tratar esse dinheiro como se fosse aluguel entrando todo mês. Esse cuidado com a renda recorrente já aparecia nas atualizações anteriores e foi um dos motivos para o RBVA ter uma participação menor na estrutura da carteira.

MCRE11: o resultado melhorou, mas vale entender de onde veio

16 cotas anteriores + 3 compradas = 19 cotas.

O MCRE gerou R$ 0,15 por cota e distribuiu R$ 0,10. Só que boa parte dessa melhora veio de um recebimento de aproximadamente R$ 8,9 milhões, ligado à inflação acumulada em dois ativos. O valor aparece na linha de ganho de capital da demonstração, mas a explicação da gestão é essa. Então não dá para pegar os quinze centavos e achar que virou o novo resultado normal do fundo.

As reservas no próprio MCRE fecharam em R$ 0,06 por cota. Somando os dividendos acumulados nos veículos intermediários em que ele investe, a gestão informa aproximadamente R$ 0,12 por cota disponíveis. A projeção continua em R$ 0,10 mensais até dezembro, com o último pagamento desse período em janeiro de 2027. Isso dá uma condição melhor para atravessar meses mais fracos, embora eu continue acompanhando a geração de resultado. Até porque a redução de onze para dez centavos, que comentei antes, não foi desfeita.

KNSC11: a inflação mais baixa apareceu no resultado

15 cotas anteriores + 1 comprada = 16 cotas.

O KNSC gerou R$ 0,07 por cota, distribuiu R$ 0,09 e terminou com reserva acumulada de R$ 0,06. A Kinea explica que os títulos ligados à inflação refletem aproximadamente o IPCA dos dois meses anteriores. Nesse resultado entraram junho e julho, que tiveram inflação baixa, e isso reduziu a receita dessa parte da carteira.

Tenho uma preferência pelos fundos da Kinea, quem acompanha já percebeu, mas também preciso olhar quando o resultado vem abaixo do que foi pago. Nesse mês a reserva ajudou a completar a distribuição. O que importa daqui para frente é acompanhar se a geração melhora ou se o fundo continua consumindo essa reserva. E só para não confundir: a marcação a mercado dos títulos, aquela oscilação no valor deles, é excluída desse resultado informado pela gestão.

GGRC11: teve expansão, mas também um aluguel que não entrou

14 cotas anteriores + 3 compradas = 17 cotas.

O relatório tem bastante coisa, então vou ficar no que mais importa. A segunda fase da expansão do CD Santa Cruz foi concluída e acrescentou aproximadamente R$ 655 mil ao aluguel mensal do imóvel. A vacância física do portfólio ficou em apenas 0,14%, e a distribuição foi de R$ 0,10 por cota. São informações positivas, principalmente a obra concluída passando a gerar aluguel.

Porém tem um ponto que merece atenção: a exposição indireta à Casas Bahia, por meio do Triple A FII. Segundo o relatório, o aluguel com vencimento em agosto não foi pago e está sendo tratado no processo de recuperação judicial da empresa. O de setembro foi pago integralmente. O Triple A repassou normalmente os rendimentos ao GGRC naquele período, sem impacto na distribuição, mas isso não apaga o atraso. Imóvel ocupado também pode ter problema de recebimento, e é por isso que olhar só a vacância não resolve tudo.

O fundo também comentou o parecer técnico da CVM sobre operações com outros fundos, incluindo a aquisição de ativos do BLMG11. O documento não é uma punição nem uma decisão do Colegiado, mas houve determinação de aprofundar a análise. Vale acompanhar os desdobramentos junto com as próximas informações sobre os aluguéis.

CPSH11: mais um shopping, agora em Manaus

14 cotas anteriores + 1 comprada = 15 cotas.

O fundo concluiu a compra de 5% do Amazonas Shopping por R$ 51,8 milhões, pagos à vista com recursos próprios. O shopping tinha ocupação de 96,7% em julho, e a aquisição amplia a presença do fundo na região Norte. É um daqueles movimentos que prefiro observar nos próximos resultados para entender quanto acrescentou à renda de cada cota.

Em agosto o CPSH gerou R$ 0,13 por cota e distribuiu R$ 0,11, pelo segundo mês seguido com resultado acima do pagamento. Só vale lembrar que esse resultado inclui ganhos de capital, além de aluguéis e dividendos recebidos. Portanto, não foi tudo dinheiro vindo do movimento dos shoppings. A gestão projeta distribuições entre R$ 0,09 e R$ 0,13 para os próximos doze meses, com referência de R$ 0,11. É uma estimativa para acompanhar, não um valor garantido na conta.

BTCI11: aqui a renegociação merece mais atenção que o dividendo

15 cotas anteriores + 2 compradas = 17 cotas.

O BTCI pagou R$ 0,101 por cota, mas a parte que merece uma leitura mais cuidadosa é a explicação sobre os projetos originalmente desenvolvidos pela You,inc. A gestão informa que vendeu o CRI corporativo e zerou aquela exposição direta à empresa. Ainda existem investimentos ligados a empreendimentos que ela desenvolveu, agora com estruturas independentes, segundo o relatório. Continuam dependendo da conclusão das obras e das vendas dos imóveis.

Houve ajuste na taxa de um dos CRIs para adequá-la à capacidade de pagamento dos projetos, e o fundo estima que precisará colocar aproximadamente mais R$ 50 milhões para concluir essas obras. Isso precisa ser acompanhado. Renegociar pode ajudar a recuperar o dinheiro investido, mas não dá para tratar a renegociação como garantia de que está tudo resolvido.

O relatório também informa uma compra de aproximadamente R$ 24,84 milhões em cotas do URPR11. A gestão vê potencial de retorno nessa operação, mas aqui já estamos falando de outro FII dentro da carteira, com seus próprios riscos. Para quem imaginava o BTCI apenas recebendo juros de empréstimos, essas movimentações ajudam a entender melhor o que o fundo está fazendo.

ALZR11: o ALZIRÃO gerou mais do que distribuiu

13 cotas anteriores + 2 compradas = 15 cotas.

O ALZR teve resultado caixa de R$ 0,0887 por cota, sendo R$ 0,0859 recorrentes, e distribuiu R$ 0,0840. Mesmo retirando o resultado extraordinário das vendas de imóveis, o resultado recorrente ficou acima do pagamento. A reserva chegou a R$ 0,0350 por cota. É o tipo de informação que me interessa, porque mostra de onde veio o dinheiro e quanto ficou guardado.

Também houve reajuste de aluguéis pela inflação e recompra de 44 mil cotas, a R$ 9,90 na média, abaixo do valor patrimonial informado de R$ 10,69. A referência para os rendimentos recorrentes do segundo semestre ficou entre R$ 0,082 e R$ 0,084 por cota. Essa faixa já apareceu nas nossas atualizações anteriores, então não vou apresentar como se fosse uma nova alta da projeção. Por aqui, sigo acompanhando os resultados e as aquisições que ainda têm pagamentos previstos.

Quanto entrou na conta da Sarah

No caso do ALZR, o relatório indicava pagamento em 23/09, mas o extrato da Sarah registra o crédito em 25/09. Na tabela mantive a data que aparece na conta.

Depois dessas compras, a carteira passou de 97 para 110 cotas, somando os sete fundos. Essa soma serve para acompanhar as compras, não para medir rentabilidade, até porque cada cota tem seu preço e o rendimento de cada fundo pode mudar.

É isso pessoal, mais um mês documentado. O dinheiro recebido voltou para a carteira e as compras foram feitas, mas alguns pontos continuam merecendo atenção, principalmente a renda recorrente do RBVA, o aluguel em atraso ligado ao GGRC e os projetos que o BTCI detalhou. Conforme vierem novas informações, vamos acompanhando por aqui.

Espero que esse formato ajude vocês a entenderem tanto as compras quanto o que acontece dentro dos fundos. Qualquer dúvida ou sugestão, deixem nos comentários.

Nada daqui é recomendação de compra ou venda. Estou mostrando as escolhas que faço para a carteira da Sarah e os pontos que acompanho em cada fundo.

Até a próxima 😉

Fontes desta atualização

Compras e créditos: imagens das ordens executadas em 25/09/2026 e do extrato de setembro da carteira da Sarah.

• RBVA11: relatório gerencial de agosto/2026, páginas 5 a 8.
• MCRE11: relatório mensal de setembro/2026, com dados de agosto, páginas 3, 5 e 7.
• KNSC11: relatório de agosto/2026, páginas 1, 3 e 4.
• GGRC11: relatório de gestão de agosto/2026, páginas 8 a 11 e 21.
• CPSH11: relatório de agosto/2026, páginas 4, 14 e 15.
• BTCI11: relatório mensal de setembro/2026, páginas 2 a 5. O quadro inicial informa base de agosto, enquanto os comentários incluem acontecimentos de setembro.
• ALZR11: relatório gerencial de agosto/2026, páginas 3 a 5. A faixa de rendimentos também foi comparada às atualizações anteriores do projeto fornecidas pelo autor.