Quando comprei as primeiras cotas do HGBS11 para a Maya, em 15 de junho de 2026, eu não estava tentando acertar qual fundo de shopping pagaria mais em julho, agosto ou setembro. Eu estava começando uma carteira que pretende existir até ela completar seus dezoito anos.

E esse horizonte é longo demais para montar uma carteira baseada apenas no que está bonito agora.

Nesse período ainda haverá juros altos, juros baixos, eleição, crise, euforia, loja fechando, loja nova abrindo, consumo crescendo e consumo travando, porque é assim que a vida econômica funciona, ela não anda em linha reta só porque a gente fez uma planilha bem arrumada.

Por isso o HGBS11 entrou com 15% da carteira da Maya. Não porque eu acredite que ele seja indestrutível, não existe isso, mas porque o fundo já passou por quase duas décadas de mercado real e continuou existindo, comprando, vendendo, recebendo aluguel, reduzindo dividendo quando precisou e voltando a crescer depois.

Essa é a tese inicial, o resto dos números serve para mostrar se ela tem chão ou se é apenas uma história bonita de pai.

O estudo anterior já contou o passado

Eu já havia usado o HGBS11 em outro estudo, naquele caso para mostrar o que aportes mensais e reinvestimentos poderiam ter feito ao longo de quase vinte anos. O personagem era o fundo, mas o assunto principal era o TEMPO.

O passado não compra o futuro, eu sei, só que ele mostra comportamento. Um fundo que nasceu em novembro de 2006 já precisou atravessar a crise de 2008, recessão brasileira, juros em vários patamares e uma pandemia que fechou os próprios imóveis que geravam sua renda.

Na pandemia o dividendo caiu forte, chegando a R$ 0,25 por cota antes do desdobramento mais recente. E é justamente por isso que eu uso a palavra resiliência, não porque nada aconteceu, aconteceu muita coisa, mas porque o fundo atravessou o período, preservou a operação e voltou a distribuir renda depois.

Resistir nem sempre significa sair limpo de uma crise. Resistir é apanhar, ajustar a marcha e continuar andando.

O que eu coloquei dentro da carteira da Maya

Uma cota do HGBS11 não é uma lojinha, nem um único shopping e muito menos um número piscando na corretora. Em junho de 2026, ela representava participação em 19 shopping centers, alguns diretamente e outros por meio de fundos que possuem esses imóveis.

Se eu transformasse cada R$ 100,00 investidos no fundo em notas espalhadas sobre a mesa, a divisão aproximada começaria assim:

Os cinco maiores respondiam por 56% da carteira, portanto existe concentração e eu aceitei isso conscientemente. O HGBS também tinha cerca de 89% dos investimentos em São Paulo, o que o coloca perto da maior concentração de renda e consumo do país, ao mesmo tempo em que deixa o fundo bastante dependente de uma mesma região.

Não vejo essa concentração como um defeito escondido. Vejo como uma característica do que comprei.

Um fundo antigo ainda precisa provar que funciona hoje

História longa é importante para mim, só que a carteira da Maya não recebe dividendos do passado. O que paga a conta é o shopping continuar vivo agora, gente entrando, loja vendendo, aluguel sendo pago e dinheiro sobrando depois das despesas.

Em maio de 2026, o setor brasileiro de shoppings praticamente não cresceu. Segundo a Abrasce, as vendas avançaram apenas 0,1% em termos nominais e recuaram 4,6% quando descontada a inflação.

No mesmo mês, o portfólio atual do HGBS cresceu 6,9% em faturamento nominal. As vendas por metro quadrado chegaram a R$ 1.501, alta de 8,6% sobre maio de 2025, e a vacância ficou em 4,7%, praticamente em linha com a mediana nacional.

NOI parece nome inventado para complicar a conversa, mas a ideia é simples: uma loja pode vender muito e mesmo assim sobrar pouco depois de pagar tudo. Com shopping acontece a mesma coisa. Vendas mostram o movimento, já o NOI mostra quanto desse movimento virou resultado para o dono.

Nem todos os imóveis estavam no mesmo estágio. Mooca Plaza, Parque D. Pedro e Praça da Moça tinham ocupação forte, enquanto Goiabeiras e Via Parque carregavam vacância alta e operação mais fraca. West Plaza ainda tinha espaços vazios, porém mostrava recuperação de vendas e NOI.

Isso faz parte da escolha. Eu preferi ter um fundo com vários imóveis bons e alguns problemas administráveis a depender do destino de um único shopping que pode parecer maravilhoso até o dia em que deixa de ser.

De onde veio o dividendo que caiu na conta?

Em junho de 2026 o HGBS11 distribuiu R$ 0,17 por cota, enquanto o resultado daquele mês foi de R$ 0,143. Olhando apenas um mês, parece que o fundo pagou mais do que produziu.

O semestre conta melhor a história. Na média mensal de 2026 até junho, a operação dos shoppings, as outras receitas e as despesas produziram perto de R$ 0,15 por cota. Somando os lucros de operações, o resultado total médio chegou a R$ 0,171 que é suficiente para cobrir a distribuição média de R$ 0,168.

Portanto o dividendo estava coberto, só não vinha inteiramente do aluguel recorrente. Uma parte veio da gestão comprando e vendendo participações.

A venda da participação restante no I Fashion Outlet Novo Hamburgo é um bom exemplo. O fundo converteu um investimento de cerca de R$ 12,9 milhões em uma participação que foi vendida por R$ 63,4 milhões, com TIR informada de 24,7% ao ano ao longo de aproximadamente onze anos.

Esse resultado não se repete todo mês evidentemente, mas mostra capacidade de transformar um imóvel em lucro no momento certo. O que eu não faço é pegar o dividendo atual e tratá-lo como salário garantido até sabe-se lá quando, porque fundo imobiliário não assinou contrato com a minha esperança.

Para a carteira da Maya, eu considero a renda recorrente o motor e as vendas bem feitas um ótimo reforço, e não o contrário.

A gestão não ficou parada, e foi isso que eu escolhi

O HGBS não é um cofre que comprou alguns shoppings em 2006 e passou vinte anos esperando o aluguel cair. A gestão aumentou e reduziu participações, trouxe parceiros, vendeu ativos acima dos laudos e continuou procurando novas operações.

No Jardim Sul, por exemplo, o fundo chegou a 90% do imóvel, trouxe a Ancar como parceira e iniciou uma redução de exposição sem perder o controle. A venda anunciada em 2026 foi negociada a um cap rate de 7,7% e por valor 16,9% superior ao último laudo.

Em 5 de agosto de 2026, o fundo assinou compromisso para comprar os 75% restantes do Shopping Jaraguá Araraquara por R$ 216,3 milhões. Se as condições forem cumpridas e o CADE aprovar, o HGBS passará a deter 100% do shopping, com cap rate projetado de aquisição de 9%.

Em português normal: a gestão vendeu participações por uma relação de renda próxima de 7,7% e encontrou outra aquisição projetada a 9%. Não é a mesma mercadoria, mas é exatamente o tipo de reciclagem que espero de um fundo ativo — vender caro, comprar melhor e continuar aumentando a capacidade de gerar renda.

A dívida fazia parte dessa máquina. Em junho ela representava cerca de 17,7% do patrimônio líquido, algo próximo de R$ 517 milhões, e as despesas financeiras consumiam perto de R$ 0,031 por cota no mês.

Eu aceitei essa alavancagem porque não estou comprando um fundo parado, estou comprando uma gestão que usa capital para reposicionar o portfólio. A conta precisa continuar produzindo mais valor do que juros, e até aqui o histórico de operações me dá motivo para confiar nessa execução.

Por que 15% afinal?

Dentro do Projeto 18 Anos eu defini posições estruturais de 15% para os fundos que terão função central na carteira. Não existe uma fórmula científica dizendo que 14% seria pouco e 16% seria demais, isso seria fingir uma precisão que eu não tenho.

Quinze por cento significa que a posição é grande o bastante para participar do resultado e pequena o bastante para não decidir sozinha o futuro da Maya.

O HGBS recebeu esse espaço porque reúne quatro coisas que eu procurava logo no começo da jornada:

tempo de estrada, porque já conheceu ciclos diferentes; portfólio amplo, porque uma cota dá acesso a 19 shoppings; gestão ativa, porque o fundo compra, vende e reposiciona; e renda real produzida por imóveis, que pode crescer com vendas, aluguel e ocupação ao longo dos anos.

Eu não estou montando a carteira da Maya para vencer um ranking de dividendos em 2026. Estou tentando construir uma base que possa continuar recebendo aportes e reinvestimentos enquanto ela cresce, mesmo que em alguns anos o resultado seja melhor, em outros pior e em algum momento eu precise reconhecer que uma escolha deixou de funcionar.

Hoje, o HGBS11 merece ser uma dessas bases.

O risco que eu aceitei ao apertar o botão de compra

O que destruiria a tese não é um mês fraco, uma queda de cotação ou um dividendo menor em algum período. Uma jornada tão longa não será decidida por um relatório ruim.

A tese começaria a quebrar se a operação dos shoppings perdesse força por vários anos, se os ativos problemáticos consumissem cada vez mais caixa, se a dívida crescesse sem produzir resultado e se a gestão passasse a vender patrimônio apenas para esconder uma renda recorrente que não existe mais.

Enquanto isso não acontecer, eu prefiro acompanhar o patrimônio e a gestão por trás do código, continuar aportando de acordo com a estrutura da carteira e deixar o tempo fazer a parte dele (porque ele trabalha muito bem, só não trabalha sozinho).

O que espero encontrar quando a Maya completar dezoito anos

Eu não sei quanto o HGBS11 valerá em 2041, só sei que minha princesa terá seus 18 anos. Não sei qual será o dividendo, quais shoppings continuarão na carteira ou quantas compras e vendas a gestão fará até lá, e qualquer pessoa que diga saber está vendendo certeza onde só existe possibilidade.

O que eu sei é por que comecei.

Comecei porque queria colocar ao lado da Maya um patrimônio que já conhecia o peso do tempo antes mesmo de ela começar a própria jornada. Um fundo que já havia passado por quase vinte anos e que, pela qualidade dos imóveis, pela gestão e pela capacidade de adaptação mostrada até aqui, acredito que pode atravessar outros dezoito.

Talvez ela nunca saiba qual foi a primeira data de compra. Talvez ache engraçado o pai ter escrito tantas palavras sobre um fundo de shopping. E está tudo bem.

O importante é que, quando ela chegar aos dezoito anos, eu possa olhar para trás e dizer que não escolhi apenas uma cota que pagava R$ 0,17. Escolhi um ativo para acompanhar seu crescimento, reinvesti o que ele produziu e tive paciência para atravessar os ciclos junto com ele.