Com R$ 697,10 e sete fundos imobiliários, a segunda carteira do Projeto 18 Anos começou. O que a diferencia da primeira não está em nenhuma coluna da planilha.
Sempre de manhã a Maya pedi para assistir ao mesmo desenho, atualmente é Larva & Ilhados, mas já foram outros tantos como, Shawn O Carneiro, Peppa Pig, uns de massinha que eu nem sei o nome enfim.
Enquanto ela assistia, eu abri o home broker e comprei as primeiras cotas de sete fundos imobiliários no nome dela. Foram R$ 697,10. Uma foto pequena de uma coisa que pretendo carregar por quinze anos.
Ela não viu. Não ligou. Nem vai se lembrar.
Dez dias depois, a carteira dela havia pago os primeiros rendimentos. R$1,17 do CPTS11 em 22 de junho. R$1,16 do GARE11. R$1,10 do SNEL11 em 25 de junho.
Três reais e quarenta e três centavos.
Nada grandioso. Nada espetacular. Nada com cheiro de promessa milagrosa.
Ela continuava assistindo ao mesmo episódio (pelo menos dessa vez).
A diferença que não aparece em nenhuma tela
A carteira da Sarah começou quando ela já tinha algum vocabulário para o mundo. Dava para conversar sobre as funcionárias invisíveis, brincar com a ideia de dinheiro trabalhando enquanto a gente dorme, mostrar os rendimentos chegando. Ela entendia, pelo menos em partes.
Com a Maya é completamente diferente.
Ela tem três anos. O mundo dela ainda cabe em episódios repetidos, bagunça estratégica no chão e energia com patrocinador desconhecido. Fundo imobiliário e pacote de figurinha têm exatamente o mesmo peso emocional para ela hoje.
Nenhum.
Mas é exatamente por isso que esse projeto me pega de um jeito que não consigo explicar direito.
Pensar e planejar a carteira da Sarah, é algo mais fácil de tentar explicar afinal ela já tem 10 anos e tem noções mínimas sobre dinheiro. Com a Maya, estou construindo pra uma pessoa que ainda está se formando. Não sei quem ela vai ser aos dezoito. O que vai gostar. Para onde vai caminhar. Se vai achar FII interessante, entediante ou completamente fora de moda.
Sinceramente não sei.
Mas sei que quando ela chegar lá, essa carteira já vai ter quinze anos de constância caminhando junto.
A Sarah tem cerca de oito anos até a maioridade. A Maya tem quinze. Sete anos de diferença, dois nomes, mesma disciplina, mesmo método.
Parece pouco. Mas não é.
Dinheiro plantado cedo não faz barulho. Não dá aplauso. No começo parece quase nada, um número pequeno demais pra levar a sério. A maioria das pessoas só respeita a árvore quando ela já virou sombra.
Eu quero aprender a respeitar a semente.
No caso da Maya, essa semente tem quinze anos pela frente pra trabalhar.
A fotografia do dia um
A largada ficou assim:
Essa imagem é do site investidor10, lancei manualmente as operações no dia da compra dos fundos.
Você reparou que não tem preço médio por cota aí?
Não é esquecimento não.
Numa carteira de quinze anos, o preço de entrada de cada cota é o menor dos problemas. O mercado vai subir, cair, assustar, animar, decepcionar — às vezes tudo isso na mesma semana. Ficar monitorando preço médio numa carteira com esse horizonte é como pesar a semente toda semana esperando virar árvore. Não funciona assim.
O que eu vou acompanhar aqui é outra coisa.
Quantas cotas a Maya acumulou. O que essas cotas estão pagando. E se esse número cresce mês a mês.
Porque cota acumulada não volta. Provento reinvestido vira mais cota. Mais cota vira mais provento. Isso se repete por quinze anos e, em algum momento, o número para de parecer pequeno.
Não é mágica. É o único jeito que funciona de verdade num projeto com esse horizonte.
Por isso a régua aqui tem três medidas importantes: cotas acumuladas, saldo crescendo e proventos aumentando ano a ano. O resto é paisagem.
O extrato conta tudo de forma simples. Em 15 de junho, R$ 705,00 entraram na conta. Dois dias depois, R$ 697,10 foram pros fundos. Antes de junho acabar, três fundos diferentes já tinham pago os primeiros rendimentos. R$ 3,43 no total.
A carteira tinha menos de duas semanas de vida.
Já estava funcionando.
Pequeno demais pra impressionar alguém de fora. Grande o suficiente pra provar o ponto.
A Maya continuava vendo o mesmo episódio.
O que essa carteira carrega (sem enrolação)
Antes que me perguntem, não vou fazer aqui um manual técnico fundo por fundo. Se você quiser mergulhar em cada relatório, os links estão nas fontes lá embaixo.
O que importa agora é entender o papel de cada camada dentro do projeto.
A carteira da Maya tem três camadas.
1. O físico com endereço: HGBS11, GARE11 e CPLG11.
São a parte mais concreta da carteira. O que você consegue, de alguma forma, visualizar.
O HGBS11 é shopping, o lugar onde as lojas funcionam, o aluguel entra e o consumo acontece de forma presencial. Se as pessoas continuam indo ao shopping, esse fundo tem de onde gerar renda.
O GARE11 e o CPLG11 dividem o mesmo território, logística e renda urbana. Um com mandato mais amplo pra circular por diferentes oportunidades dentro do segmento, o outro mais específico. Mas os dois conversam com o mesmo setor, os imóveis que movem o consumo antes que ele apareça na sua porta.
Não é acidente que os dois estejam juntos aqui. São complementares por natureza e juntos somam o peso equivalente a um único fundo-alvo.
(Hoje HGBS11, GARE11 e VGIR11 estão levemente acima do peso ideal.)
2. O papel: VGIR11 e CPTS11
Esses dois investem principalmente em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Traduzindo pra gente normal, eles não são, necessariamente, donos dos imóveis. Estão mais perto do financiamento, dos contratos, dos juros que ficaram por trás da construção. Enquanto um fundo de tijolo pode ser dono de um prédio, esses dois estão mais perto do banco que ajudou esse prédio a sair do chão.
Geram renda de um jeito diferente do tijolo, mas o risco também é diferente, se a qualidade de crédito dos devedores piorar, eles sentem antes. Foi o CPTS11 que inaugurou os rendimentos dessa carteira, sete dias após a compra.
Numa carteira de quinze anos, ter essa camada com qualidade é parte do equilíbrio. Não tudo. Apenas uma parte. Lembre-se já falei isso no outro texto da carteira da Sarah, e volto a lembrá-los os fundos imobiliários não contam com garantia do FGC.
3. Os diferentes: BTHF11 e SNEL11
O BTHF11 é o mais difícil de encaixar numa caixa só, e faz sentido que seja. No fechamento do último relatório gerencial, o fundo estava com 42% em FIIs de tijolo, 20% em FIIs de papel, 20% em CRIs, 16% em caixa e posições menores em ativos reais e ações.
Ele não compra um tipo de imóvel. Compra uma visão de como alocar dentro do setor inteiro, incluindo outros fundos imobiliários.
A vantagem é a flexibilidade. O ponto de atenção: você está confiando muito mais na qualidade do gestor do que na previsibilidade do ativo. Saiba disso antes de entrar.
O SNEL11 fecha essa camada com uma tese mais nova, usinas fotovoltaicas de geração distribuída. Sem décadas de histórico pra amparar. Com papel claro aqui dentro: diversificação, não protagonismo. Entra como uma usina dentro da carteira não pra carregar tudo, mas pra não faltar quando o assunto é diversidade de renda.
Uma coisa que preciso dizer e não tenho muita certeza pra quem
R$ 697,10 foi inicio dessa carteira, as compras dos sete fundos aconteceram no dia 15/06/2026.
Não era muito. Não tinha muito pra sobrar. Comecei com o que tinha.
Isso não é conselho. Não sou guru. Não tenho fórmula secreta. Não estou dizendo que funciona pra todo mundo ou que você deveria fazer igual.
Sou o Anderson. Pai de duas meninas. Invisto desde 2019. Erro, aprendo, continuo. Estou documentando o que fiz com dinheiro real com print, com extrato, com nome de fundo e percentual. Sem filtro.
Se faz sentido para o que você quer construir, ótimo. Se não faz, tá tudo bem também.
Maya, se um dia você chegar até aqui:
Você tinha três anos. Estava assistindo larva & ilhados, achando graça no mesmo trecho, sem saber que eu estava aqui do lado abrindo o home broker.
Talvez você nem goste de FII quando crescer. Talvez ache tudo isso antiquado. Talvez prefira fazer de outro jeito, com ferramentas que ainda nem existem no mercado que você vai herdar.
Mas em uma manhã de junho de 2026, eu estava pensando nos seus dezoito anos enquanto você nem pensava no almoço.
Esse texto é a prova disso.
O que vem agora
O próximo aporte vai para os fundos que estão mais longe do percentual, os que ficaram abaixo do peso ideal na largada. Não porque acho que vão subir mais. Porque é o que a carteira precisa pra ficar equilibrada.
Lembrando que esse aporte acontece sempre na última sexta-feira de cada mês, até lá teremos os R$ 100,00 do aporte adicional, mais os proventos que os fundos terão pago até la.
Todo mês, um aporte. Todo rendimento, reinvestido. Todo fundo acima do alvo, pausado.
Sem confundir queda com fracasso. Nem confundir alta com talento.
Chato assim. Repetível assim. Por quinze anos será isso.
O final que ainda não existe
Não sei o que essa carteira vai ser em 2039.
Não sei o que vai ter acontecido com o mercado imobiliário, com esses fundos, com a economia. Não sei se o SNEL11 vai ter virado referência ou passado por dificuldades. Não sei quanto vai ter acumulado.
Não sei, honestamente, se vou ter acertado mais do que errado.
O que sei é que vai ter começado.
E começo, quando o assunto é tempo, é a parte mais difícil, mas também é a mais valiosa.
A Maya ainda não sabe o que é uma carteira de investimentos.
Mas a carteira já sabe quem é a Maya.
Se você chegou até aqui por um compartilhamento seja bem-vindo
Esse texto faz parte do Caderno do Pai, a newsletter onde eu documento, mês a mês, com dinheiro real e sem verniz, o Projeto 18 Anos inteiro.
As duas carteiras. Os aportes. Os rendimentos. Os erros. O raciocínio por trás de cada decisão das Carteiras da Sarah e da Maya.
Sem papo de guru. Sem promessa de enriquecimento rápido. Sem curso de R$ 2.997.
Só um pai que investe desde 2019 e resolveu documentar cada passo, incluindo os que deram errado.
A base é gratuita. Se você ainda não assina, esse é o momento.
Se já assina obrigado por estar aqui. Você faz parte desse projeto também.
Observação importante
Esse texto é o registro público de uma carteira real, com dinheiro real, erros reais e aprendizados pelo caminho. Não é recomendação de investimento.
Como já falei antes e vou continuar falando, não sou analista nem assessor de investimentos. Sou um pai que investe desde 2019 e documenta o processo de forma pública.
Antes de investir em qualquer fundo imobiliário, leia os relatórios gerenciais, entenda os riscos, avalie a qualidade da gestão, a liquidez, o histórico de distribuições e o papel daquele fundo dentro da sua estratégia, que não é necessariamente igual à minha.
Cada carteira é pessoal. Cada horizonte é diferente.
Dinheiro dos filhos não combina com pressa. Combina com estudo, paciência e responsabilidade.
Fontes consultadas
HGBS11: página oficial da Hedge Invest, Hedge Brasil Shopping FII.
GARE11: página oficial da Guardian Asset, FII Guardian Real Estate.
VGIR11: página oficial da Valora Investimentos, Valora RE III FII.
BTHF11: página oficial do BTG Pactual Asset Management e relatório gerencial maio/2026, BTG Pactual Real Estate Hedge Fund.
CPTS11: página oficial da Capitânia, Capitânia Securities II FII.
SNEL11: página oficial da Suno Asset e relatório gerencial do fundo.
CPLG11: página oficial da Capitânia, Capitânia Logística FII.
P.S. Esse projeto começa pequeno de propósito. Carteira de filho não tem que começar grande. Tem que começar. A Maya tem quinze anos pela frente pra provar isso, e eu estarei aqui documentando cada passo. 🙂