O que é o ALZR11, sem economês

Imagina que você e mais de 200 mil pessoas juntam dinheiro para ter participação em prédios e galpões grandes, alugados para empresas como DuPont, Mercado Livre, Shopee e Coca-Cola FEMSA.

Essas empresas pagam aluguel todo mês. O dinheiro entra no fundo. Depois dos custos, parte do resultado vai para os cotistas na proporção das cotas que cada um tem. É isso. É o jeito mais simples de entender um FII.

O ALZR11 tinha, no fechamento de agosto, cerca de R$ 1,76 bilhão de patrimônio líquido, 26 imóveis e 20 locatários. Começou em 2018. E uma característica me interessa: 94% da receita contratada vinha de contratos atípicos.

O que é contrato atípico? Imagina que você assina um papel com sua escola dizendo que vai estudar lá por 10 anos. Se quiser sair antes, pode ter uma multa pesada. É a ideia: fica mais caro abandonar o imóvel do dia pra noite. Mas o contrato não impede atraso, renegociação nem uma saída quando o prazo terminar.

O WALE (prazo médio restante dos contratos) era de 9,5 anos em agosto. Quase uma década de contrato na média. Papel é papel. Não é garantia de nada, mas é tempo que conta quando o objetivo é longo prazo.

O que aconteceu em agosto

Três locatários tiveram reajuste de aluguel: Coca-Cola FEMSA, BRF Bauru e BRF Guarulhos. Os contratos foram corrigidos pelo IPCA acumulado em 12 meses. Quando chega o reajuste, o aluguel acompanha o IPCA. É o mecanismo que faz sentido existir num país como o nosso.

O resultado caixa do mês foi R$ 0,0887 por cota. Mas esse número precisa ser separado:

• R$ 0,0028/cota vieram de resultado extraordinário relacionado às vendas dos imóveis Santillana e IPG. Não é aluguel recorrente. Como essas vendas têm parcelas, pode aparecer em outros meses. Mas não conta como base de rendimento regular.
• R$ 0,0859/cota foram classificados pela gestão como resultado recorrente. É essa linha que eu prefiro comparar com o pagamento mensal, sabendo que ela também varia.

O rendimento anunciado foi R$ 0,0840 por cota para quem tinha cotas na data-base de 18/09/2026. Com o resultado total acima da distribuição, a reserva acumulada informada pela gestão chegou a R$ 0,0350 por cota. Essa gordura pode ajudar em meses mais fracos, mas não impede um corte se os problemas forem maiores ou persistentes.

Sinceramente? Fundo que constrói reserva em silêncio me preocupa menos do que fundo que distribui tudo e não guarda nada para o inverno.

A cota está com desconto. Isso basta?

O valor patrimonial por cota no relatório era R$ 10,69. A cota fechou agosto na Bolsa a R$ 10,00. Isso dá um P/VP de 0,94: preço cerca de 6,5% abaixo do valor patrimonial informado. Valor patrimonial é uma estimativa contábil do patrimônio por cota, não o preço “verdadeiro” do investimento.

Desde o IPO em 2018, segundo a gestão, o ALZR11 negociou acima do valor patrimonial em mais de 73% dos pregões. Estar abaixo disso hoje é exceção histórica. Vale prestar atenção.

Juros altos, custo da dívida, novas aquisições de peso. Talvez o mercado esteja cobrando por isso. Pode ser oportunidade. Pode ser um risco que eu ainda não vi. Não sei. Quem disser que sabe, desconfia.

O dividend yield informado para o fechamento de agosto era 10,1% em 12 meses, calculado a partir de R$ 1,0063 por cota distribuídos no período e da cota de R$ 10,00. É foto do passado, não promessa de amanhã. Mas é uma foto que conta.

Por que o fundo comprando as próprias cotas me agrada

Em agosto, o fundo recomprou 44.000 cotas por R$ 9,90 cada, em média, abaixo do valor patrimonial. Foram cerca de R$ 435,6 mil usados do caixa do próprio fundo. Em relação às mais de 164 milhões de cotas, o tamanho dessa recompra é pequeno.

Imagina 10 pessoas dividindo uma pizza. Duas saem, mas uma parte da pizza também vai embora: o fundo usou caixa para comprar as cotas. Como comprou abaixo do valor patrimonial, o patrimônio por cota de quem ficou pode subir um pouco. O rendimento mensal não sobe por mágica.

E tem mais: a recompra é um sinal de que a gestão considera esse uso do dinheiro interessante. Para mim conta. Só não confundo sinal com prova de que a cota está barata ou de que recomprar é melhor do que investir em outro imóvel.

O que me preocupa

Cara, não sou guru. Então vai a parte que não pode ficar fora da análise:

1. Os CRIs pesam no resultado. O cronograma de amortizações soma R$ 455,8 milhões, e ainda há juros. As taxas vão de IPCA + 5,23% a IPCA + 8,54% ao ano. Os aluguéis também sobem com inflação, mas o equilíbrio não é automático. Inflação dispara de verdade e o custo da dívida dispara junto.
2. Tem parcelas de aquisições pela frente. Decathlon (~R$ 24M), CD Shopee (até R$ 20M), Oscar Freire (R$ 33M), Fleury (até R$ 7,5M). Algumas condicionais, algumas dependem de aprovações externas. Não vencem todas agora, mas precisam caber no caixa quando chegar a hora.
3. Assaí em Guarujá ainda não fechou. Está em due diligência, sem desembolso até agora. Pode rolar, pode não rolar. Aquisição em andamento é risco de execução real.
4. São Paulo pesa muito. 67% da receita contratada na Grande SP, mais 16% no interior do estado. São 26 imóveis, mas a renda continua bem concentrada em São Paulo. Qualquer problema sério em SP, o fundo sente.
5. Julho foi muito melhor que agosto em resultado caixa. De R$ 0,0993 caiu pra R$ 0,0887. Pelos números da tabela, as receitas imobiliárias caíram e as despesas subiram em agosto. Não vou inventar uma causa única.